خانه دار شدن در ایران؛ رویایی که 30 سال طول میکشد
بازار مسکن ایران مانند سایر بخشهای اقتصادی کشور به شدت تحت تاثیر متغیرهای کلان است. رسول قربان نژاد کارشناس ارشد بازار مسکن در گفتوگو با مهر توضیح میدهد که نظام بانکی، خلق نقدینگی و نرخ ارز از جمله پیشرانهای اصلی این بازار هستند. به گفته او، تورم موجود در مسکن بیشتر از نوع تقاضامحور است؛ یعنی سرمایههایی که از بازارهای موازی مانند ارز و طلا سرریز میشوند، به عنوان پناهگاه امن وارد بازار مسکن شده و قیمتها را بالا میبرند.
او تاکید میکند: «اقتصاد ایران یک اقتصاد تورمی است و تا زمانی که ثبات نرخ ارز و چارچوبی برای کنترل تورم تعریف نشود، انتظار تعادل در بازار مسکن بیهوده خواهد بود.»
نُرم شکنی در الگوهای رفتاری بازار
بازار مسکن ایران به طور سنتی از چرخه رکود و رونق تبعیت میکرد. اما قربان نژاد میگوید در سالهای اخیر این الگوها دچار «نرم شکنی» شدهاند و دیگر قابل اتکا نیستند. ریسکهای سیاسی، تحولات منطقهای و سرعت بالای ورود متغیرهای اقتصادی جدید، پیشبینی آینده بازار را دشوار کرده است.
به اعتقاد او، تداوم شرایط بیثباتی موجب شده سرمایهگذاران نتوانند بر اساس الگوهای گذشته تصمیم بگیرند. این موضوع به سردرگمی فعالان بازار و افزایش عدم قطعیت در معاملات منجر شده است.
خانه دار شدن؛ رویای 30 ساله
یکی از جدیترین چالشهای بازار مسکن در ایران شکاف عمیق میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن است. قربان نژاد به شاخص استطاعت خانوار اشاره میکند که بر اساس آن، یک خانواده با درآمد متوسط در ایران برای خرید یک واحد 70 تا 80 متری باید 15 تا 30 سال پسانداز کند؛ آن هم به شرطی که هیچ هزینه دیگری نداشته باشد.
این آمار نشان میدهد خانه دار شدن برای اقشار متوسط به یک رویای دستنیافتنی تبدیل شده است. طرحهایی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن در گذشته تلاش داشتند این فاصله را کاهش دهند، اما به گفته کارشناس، امروز نیازمند راهکارهای تازهتری هستیم.
ابزارهای نوین مالی؛ راهی برای جذب سرمایه
یکی از پیشنهادهای اصلی قربان نژاد برای خروج از رکود و کمبود نقدینگی در بازار مسکن، استفاده از ابزارهای نوین مالی است. او میگوید: «پیش فروش واحدهای مسکونی اگر تحت نظارت دقیق مالی باشد، میتواند ابزار موثری برای توسعه ساخت و ساز باشد.»
در بسیاری از کشورها حسابهای مشترکی بین نهاد ناظر و سازنده ایجاد میشود تا منابع مالی پروژه به صورت شفاف مدیریت گردد. این روش علاوه بر کاهش ریسک، اعتماد خریداران را افزایش داده و به تامین مالی پروژهها کمک میکند.
به گفته او، فروش متری مسکن و انتشار اوراق مرتبط نیز از دیگر ظرفیتهاست که میتواند سرمایههای خرد مردم را وارد بازار کند. این روش حتی امکان توکنیزه کردن دارایی و استفاده از فناوریهای نوین را فراهم میآورد تا گردش سرمایه تسهیل شود.
کیفیت ساخت؛ حلقه مفقوده مسکن در ایران
یکی دیگر از محورهای مهم در تحلیل قربان نژاد، مسئله کیفیت ساخت مسکن است. او یادآور میشود که عمر مفید ساختمانها در ایران تنها 10 تا 20 سال است، در حالی که در کشورهای توسعهیافته این عدد به 50 تا 100 سال میرسد.
وی تاکید میکند: «ساخت مسکن به هر قیمتی در شأن جامعه نیست. مسکن مهمترین بخش زندگی خانوار است و باید با نگاه علمی، استاندارد و باکیفیت ساخته شود.»
کارشناس بازار مسکن معتقد است استفاده از فناوریهای نوین، مصالح مرغوب و سریسازی صنعتی میتواند کیفیت ساخت را افزایش دهد و از هدررفت سرمایه ملی جلوگیری کند. به باور او، توسعه پایدار در بخش مسکن تنها با افزایش تیراژ ساخت به دست نمیآید، بلکه نیازمند تغییر نگرش از «کمیت گرایی» به «کیفیت گرایی» است.
جمع بندی
بازار مسکن ایران در نقطهای حساس قرار دارد. از یک سو، تورم و بیثباتی اقتصادی مسیر خانهدار شدن را به روی بخش بزرگی از جامعه بسته است و از سوی دیگر، کیفیت پایین ساخت و عمر کوتاه ساختمانها مشکلات مضاعفی ایجاد کرده است. رسول قربان نژاد راه برونرفت از این شرایط را در ثبات اقتصادی، اصلاح الگوهای مالی، نظارت بر پیش فروش و حرکت به سمت کیفیت ساخت میداند. تنها در این صورت است که میتوان امید داشت مسکن از یک بحران به یک فرصت برای توسعه پایدار تبدیل شود./ایران جیب
هیچ نظر! یکی از اولین.