۳ دلیل کلیدی افزایش قیمت مسکن؛ چرا بخش خصوصی سکوت کرده است؟

به گزارش خبرمحور به نقل از گسترش نیوز، بازار مسکن در يکي از بحراني ترين دوره هاي تاريخي خود قرار دارد. افزايش مداوم قيمت ها نه تنها توان خريد مردم را کاهش داده، بلکه فاصله ميان درآمد خانوار و هزينه تامين مسکن را به شکلي بي سابقه افزايش داده است. اين روند که از چند سال پيش آغاز شد، اکنون به مرحله اي رسيده که طبق بررسي هاي کارشناسان، خطرهاي اقتصادي و اجتماعي قابل توجهي را براي جامعه ايجاد کرده است. بسياري از خانواده ها مجبورند بيش از نيمي از درآمد خود را صرف اجاره يا خريد مسکن کنند و اين مساله فشار رواني و مالي سنگيني بر آنها وارد مي کند.

از سوي ديگر، اين بحران فقط محدود به بازار خرد نيست و بر محيط اقتصادي و سرمايه اي کل کشور تاثير گذاشته است. تشديد تورم، افت ساخت و ساز، کاهش صدور پروانه هاي ساختماني و خروج تدريجي بخش خصوصي از حوزه سرمايه گذاري مسکن، وضعيت را پيچيده تر کرده است. در کنار اين مسائل، تقاضاي سرمايه اي و سوداگرانه نقش مهمي در متلاطم شدن بازار مسکن داشته و موجب شده قيمت ها به صورت هيجاني بالا برود.

نقش تورم و نقدينگي در جهش قيمت مسکن

کارشناسان اقتصادي معتقدند مهم ترين علت افزايش قيمت مسکن، رشد افسارگسيخته نقدينگي و تورم ساختاري اقتصاد ايران است. عطاءالله آيت اللهي، کارشناس حوزه مسکن و شهرسازي، در گفتگو با گسترش نيوز مي گويد: «مجموعه اي از عوامل اقتصادي، مانند تورم عمومي، رشد نقدينگي و نبود توازن عرضه و تقاضا باعث شده بازار مسکن به وضع فعلي برسد. طبق گزارش بانک مرکزي، نرخ رشد نقدينگي همچنان بالاست، اما درآمد مردم اصلا متناسب با آن افزايش پيدا نکرده و نتيجه اين وضعيت کاهش شديد قدرت خريد است.»

او تاکيد مي کند که مسکن بازتاب مستقيم وضع اقتصادي کشور است و زماني که کل اقتصاد در رکود، تورم و نابساماني قرار دارد، بازار مسکن هم نمي تواند مسيري متفاوت را طي کند. به گفته آيت اللهي، سرمايه گذاران به دليل بي ثباتي اقتصادي و تصميم هاي متغير دولتي تمايل کمتري به ورود به اين بازار دارند و اين موضوع سبب کاهش ساخت و ساز شده است. بررسي آمار پروانه هاي ساخت نشان ميدهد صدور اين مجوزها در سالهاي اخير به شدت کاهش پيدا کرده و اين يعني عرضه مسکن در آينده نزديک به مراتب کمتر از تقاضاست.

او ادامه مي دهد: «وقتي توليد مسکن کم مي شود اما تقاضا ثابت يا افزايش يابد، نتيجه اي جز گراني ندارد. کساني که توان خريد دارند، براي حفظ سرمايه وارد بازار مي شوند و اين مسئله خود به رشد قيمت ها دامن مي زند.»

اثر نرخ ارز و بازارهاي موازي بر افزايش قيمت

يکي ديگر از عوامل تاثيرگذار بر بازار مسکن، افزايش قيمت دلار و نوسانات بازارهاي موازي است. آيت اللهي معتقد است که «افزايش نرخ ارز به طور مستقيم بر هزينه هاي ساخت و نهايي شدن قيمت مسکن اثر دارد. مصالح ساختماني، تجهيزات، تاسيسات و بسياري از اقلام مورد نياز ساختمان به قيمت ارز وابسته است. وقتي دلار بالا مي رود، تمام هزينه هاي ساخت هم افزايش پيدا مي کند.»

به گفته او، تورم حاکم بر بازارهاي ديگر مانند طلا و خودرو نيز باعث جذب نقدينگي به سمت مسکن مي شود و اين تقاضاي سرمايه اي هر بار موج جديدي از گراني را ايجاد مي کند. آيت اللهي مي افزايد: «واقعيت اين است که قيمت مسکن فقط با يک عامل بالا نمي رود؛ بلکه زنجيره اي از عوامل اقتصادي و سياسي در کنار هم اين بحران را ايجاد کرده اند.»

طرح مسکن استيجاري و انتقادهاي جدي کارشناسان

يکي از سوالات مطرح در جامعه اين است که چرا طرح هاي دولتي مانند مسکن استيجاري يا ساخت واحدهاي کوچک متراژ نتوانسته تاثير قابل ملاحظه اي بر کاهش قيمت ها داشته باشد؟ آيت اللهي پاسخ مي دهد: «طرح هاي دولتي اغلب با اهداف خوب مطرح مي شوند، اما در عمل به دليل نبود منابع مالي کافي و ضعف در مديريت، به نتيجه نمي رسند. تجربه سالهاي گذشته نشان داده هيچ يک از طرح هاي مسکني دولت ها نتوانسته بحران مسکن را به صورت ريشه اي حل کند.»

او تاکيد مي کند: «بدون تامين بودجه پايدار، هيچ طرحي امکان اجرا ندارد. مسکن استيجاري هم اگرچه ايده مناسبي است، اما با توجه به کسري بودجه دولت و تحريم هاي اقتصادي، احتمال اجراي کامل آن بسيار کم است. تا زماني که منابع مالي مطمئن فراهم نشود، اين طرح ها عملاً فقط روي کاغذ باقي مي مانند.»

به باور اين کارشناس، ورود بخش خصوصي تنها راه حل عملي براي ساخت مسکن است؛ زيرا دولت به تنهايي توان تامين هزينه هاي بالاي ساخت و ساز را ندارد. آيت اللهي مي گويد: «اگر سازوکاري ايجاد شود که بخش خصوصي با اطمينان سرمايه گذاري کند، مي توان اميدوار بود که عرضه مسکن افزايش پيدا کند. اما بدون اعتماد سرمايه گذاران، هيچ اتفاق مثبتي رخ نخواهد داد.»

خانه دار شدن براي دهک هاي ضعيف؛ آرزويي دورتر از قبل

آيت اللهي در بخش ديگري از صحبت هاي خود خاطرنشان مي کند: «در شرايط فعلي، خانه دار شدن براي دهک هاي پايين درآمدي تقريبا غيرممکن شده است. قيمت مسکن آنقدر بالا رفته که بسياري از اين خانواده ها حتي توان اجاره يک واحد کوچک را هم ندارند.»

او هشدار مي دهد که ادامه اين روند، تبعات اجتماعي گسترده اي خواهد داشت؛ از جمله افزايش مهاجرت از شهرهاي بزرگ، افزايش سکونتگاه هاي غيررسمي، تنش هاي اجتماعي، کاهش ازدواج و افزايش فشار اقتصادي بر خانواده ها.

اين کارشناس مي گويد: «وقتي درآمد يک خانوار با هزينه مسکن همخواني ندارد، اولين فشار مستقيم بر معيشت آنها وارد مي شود. مردم مجبورند از ساير نيازهاي اساسي خود کم کنند تا بتوانند اجاره بدهند. اين مساله در بلندمدت جامعه را با بحران هاي جدي مواجه مي کند.»

جمع بندي کوتاه

روند افزايشي قيمت مسکن نتيجه مجموعه اي از عوامل اقتصادي شامل تورم، کاهش ساخت و ساز، نبود سرمايه گذاري، رشد نقدينگي و نوسانات ارزي است. کارشناسان معتقدند طرح هاي دولتي بدون پشتوانه مالي نمي تواند بحران مسکن را حل کند و تنها راهکار پايدار، تقويت سرمايه گذاري بخش خصوصي و ايجاد تعادل ميان عرضه و تقاضاست.