رکود مسکن؛ چرا ساخت خانه به تنهایی مشکل را حل نمیکند؟
دکتر محمد طبیبیان، استاد اقتصاد، یکشنبه گذشته در اولین نشست شورای سیاستگذاری پانزدهمین همایش چشمانداز اقتصاد ایران با حضور جمعی از اقتصاددانان، تحلیلی جامع از وضعیت بخش مسکن و ساختمان ارائه کرد. این نشست در ساختمان مرکزی گروه رسانهای دنیایاقتصاد برگزار شد و محورهای همایش پیشرو نیز مورد بررسی قرار گرفت. یکی از موضوعات اصلی، بحران مسکن و رکود بازار بود که دکتر حسین عبدهتبریزی آن را مطرح کرد و خواستار همفکری سیاستگذار برای مواجهه با این بحران شد.
دکتر طبیبیان در این نشست، به بررسی یک واقعیت ۱۰۰ ساله از بازار مسکن ایران پرداخت و نشان داد که مشکل مسکن در کشور ما هیچگاه به دلیل کمبود خانه نبوده است، بلکه ضعف درآمد خانوارها و سیستم اعتباری ناکارآمد مانع اصلی دسترسی به مسکن است.
اشتباه همیشگی دولتها: ساخت خانه بدون توجه به درآمد
به گفته دکتر طبیبیان، دولتها همیشه تصور کردهاند که خانهسازی مستقیم میتواند مساله مسکن مردم را حل کند. وی مثال طرح مسکن مهر را آورد و گفت:
«این طرح نه خانه ارزان ارائه داد و نه مشکل اصلی بازار مسکن را حل کرد. تجربه ۱۰۰ ساله نشان میدهد دولتها همیشه تصور کردهاند با ساخت مسکن میتوانند تقاضای واقعی را پاسخ دهند.»
وی تاکید کرد که مساله اصلی، درآمد مکفی خانوارها و وجود یک سیستم اعتباری قوی است. در چنین شرایطی، بخش خصوصی تولید مسکن را بر عهده میگیرد و نیازی به دخالت مستقیم دولت برای ساخت خانه نیست.
وی تجربه آمریکا را مثال زد: در بازار مسکن این کشور، افراد میتوانند با پسانداز اولیه ۱۰ درصد از ارزش خانه وام بلندمدت با نرخ ۳ درصد دریافت کنند. در عوض، دولت تنها بر برنامهریزی شهری، استانداردهای ایمنی و محیط زیست نظارت میکند. وقتی توان خرید وجود دارد، سمت عرضه به تولید ادامه میدهد.
وضعیت درآمد و دسترسی به مسکن در ایران
در ایران اما، ساخت خانه بدون توجه به توان مالی خانوارها باعث میشود که مالکان این خانهها اغلب افراد دارای مسکن باشند و خانهها به مستاجران فروخته نمیشوند. دکتر طبیبیان خاطرنشان کرد:
«برای حل بحران مسکن، ابتدا باید اقتصاد بهبود یابد، اشتغال افزایش پیدا کند و دستمزد حقیقی رشد کند.»
وی با اشاره به دادههای آماری، بیان کرد که افزایش قیمتهای تاریخی مسکن و کاهش درآمد واقعی خانوارها باعث شده خرید خانه برای بسیاری از ایرانیها غیرممکن شود.
طبق محاسبات دنیایاقتصاد، در تهران، یک خانهاولی با کل درآمد سالانه خود باید ۱۸ سال پسانداز کند تا قادر به خرید خانه باشد. این شاخص، تحت عنوان شاخص دسترسی به مسکن سنجیده میشود و در بازارهای جهانی، این رقم حدود ۶ تا ۷ سال است.
شاخصهای آماری بحران مسکن
-
جهش متوسط ۶۳ درصدی قیمت مسکن از سال ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۰
-
کاهش ۱۲ درصدی درآمد سرانه به قیمت ثابت در سال ۱۴۰۲ نسبت به سال ۱۳۹۶
-
تنها ۱۰ درصد زوجهای جدید بعد از سه سال اجارهنشینی قادر به خرید خانه هستند، در حالی که این رقم در دهه ۸۰ حدود ۶۰ درصد بود
-
نسبت هزینه مسکن به درآمد خانوار در تهران حدود ۷۰ درصد است، در حالی که حداکثر باید ۳۰ درصد باشد
این آمار نشان میدهد که مساله اصلی مسکن، عدم درآمد کافی و ضعف سیستم وامدهی است، نه کمبود خانه.
نیاز به سیستم اعتباری قوی
دکتر طبیبیان تاکید کرد که وام مسکن در ایران قدرت پوشش کافی ندارد. وی توضیح داد:
«برای مثال، وام یک میلیارد تومانی خرید مسکن زوجین در تهران باید به ۶ میلیارد تومان افزایش یابد تا استطاعت خرید واقعی ایجاد شود. بدون افزایش درآمد خانوارها، قسط وام نیز غیرقابل پرداخت خواهد بود.»
وی معتقد است که برای دسترسی واقعی به مسکن، علاوه بر افزایش درآمد، نیاز به سیستم اعتباری قوی مشابه آمریکا وجود دارد تا قدرت خرید خانوارها افزایش پیدا کند.
پیامدهای حرکت دولت عکس راه اصلی
آمارهای رسمی نشان میدهد خانههایی که دولت طی سالهای اخیر ساخته، غالباً به مالکان ثروتمند رسیده است و نه به خانوارهای نیازمند.
-
مالکان دهک ۱۰ طی دو دهه گذشته ۱۰۰ درصد افزایش یافتهاند
-
مالکان دهک ۱، حدود ۶۰ درصد افزایش یافتهاند
-
جمعیت سکونتگاههای غیررسمی تقریباً ۲ برابر شده است
دکتر طبیبیان این وضعیت را نشاندهنده این میداند که مشکل مسکن، بیرون از بخش مسکن قرار دارد و نیازمند سیاستگذاری اقتصادی جامع، افزایش دستمزد واقعی و رشد اقتصادی پایدار است.
جمعبندی
بحران مسکن ایران ناشی از کمبود درآمد خانوار و ضعف سیستم اعتباری است، نه کمبود خانه. ساخت خانه ارزان توسط دولت بدون توجه به درآمد خانوارها، اغلب به مالکان ثروتمند میرسد و به مستاجران کمک نمیکند. حل این مشکل نیازمند افزایش درآمد، تقویت سیستم اعتباری و سیاستگذاری اقتصادی جامع است. تجربه بازار مسکن آمریکا میتواند الگویی برای طراحی راهکارهای عملی در ایران باشد./دنیای اقتصاد
هیچ نظر! یکی از اولین.