رکود عمیق مسکن؛ خریداران ناتوان شدند

به گزارش خبرمحور به نقل از اقتصادنیوز، بازار مسکن در ماه‌های اخیر وارد مرحله‌ای از رکود گسترده شده است؛ رکودی که نه تنها معاملات خرید و فروش را کاهش داده، بلکه توان خرید خانوارها را نیز به شدت تحت تاثیر قرار داده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد ترکیبی از کاهش درآمد، افزایش هزینه ساخت، سخت‌گیری‌های قانونی و کوچک شدن تقاضای واقعی باعث شده سطح رونق مسکن به پایین‌ترین حد در سال‌های اخیر برسد.

یک کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با اقتصادنیوز تاکید می‌کند که اگر دولت آمار واقعی و رسمی قیمت‌ها را منتشر کند، مشخص میشود قیمت مسکن کمتر از ارقام اعلامی است، اما به گفته او دولت به دلیل اثرگذاری این کاهش بر بازار، از انتشار رسمی آن خودداری می‌کند.

رکود عمیق؛ تقاضا کوچک شده است

محمود اولاد، پژوهشگر اقتصاد شهری، در تحلیل شرایط فعلی توضیح می‌دهد که بخشی از رکود امروز ریشه در تغییرات جمعیتی دارد. دهه ۶۰ پیک جمعیت و ازدواج را رقم زد و طبیعی بود که اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰ تقاضای مسکن به اوج برسد؛ دوره‌ای که سالانه حدود یک میلیون ازدواج ثبت می‌شد.

اما اکنون تعداد ازدواج‌ها به حدود ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار مورد برگشته است؛ یعنی کاهش شدید فشار تقاضا. به همین دلیل بازگشت رونق دهه ۹۰ از نظر جمعیتی تقریباً ناممکن است. حتی نیاز سالانه ساخت ۵۰۰ هزار واحد نیز به دلیل رکود در ساخت و رکود در خرید و فروش محقق نمی‌شود.

توان خرید سقوط کرده؛ وام هم کمکی نمی‌کند

اولاد یکی از مهم‌ترین عوامل رکود را کاهش قدرت خرید خانوارها می‌داند. او می‌گوید:

• درآمد سرانه واقعی کاهش یافته

• هزینه ساخت و قیمت تمام‌شده مسکن به شدت افزایش یافته

• حتی با دریافت وام، بخش کوچکی از هزینه خرید تامین می‌شود

• اقساط وام با درآمدهای فعلی تناسب ندارد

به گفته این کارشناس، کاهش درآمد در بسیاری از کالاها باعث کاهش کیفیت میشود، اما در مسکن چنین امکانی وجود ندارد. مقررات ساختمانی اجازه کوچک‌سازی بیش از حد، حذف پارکینگ، ساده‌سازی سازه یا کاهش کیفیت نقشه را نمی‌دهد. همین الزام‌ها هزینه ساخت را بالا نگه می‌دارد و باعث میشود مسکن از توان خرید اقشار متوسط و ضعیف فاصله بگیرد.

او هشدار می‌دهد که تداوم این شرایط، مردم را از بازار رسمی بیرون می‌راند و می‌تواند منجر به گسترش مسکن غیررسمی و بدمسکنی شود.

قوانین سختگیرانه + هزینه ساخت بالا = تولید کم

در کنار کاهش توان خرید، هزینه ساخت نیز جهش زیادی داشته است:

• قیمت مصالح ساختمانی

• هزینه دستمزد

• قیمت زمین

• هزینه‌های اخذ مجوز

• الزامات فنی و ایمنی

این عوامل باعث شده ساخت مسکن در بسیاری از مناطق اقتصادی نباشد و بخشی از سازندگان از بازار خارج شوند. نتیجه این وضعیت، کاهش ساخت و تداوم شکاف میان عرضه و تقاضاست.

چشم‌انداز بازار تا پایان سال؛ امیدی به رونق نیست

اولاد درباره آینده بازار می‌گوید:

• در کوتاه‌مدت، چشم‌انداز روشنی برای بهبود دیده نمی‌شود

• حتی با رشد اقتصادی، احیای قدرت خرید زمان‌بر است

• تنها عاملی که میتواند تقاضا را برگرداند، امید به افزایش درآمد در آینده است

اگر مردم احساس کنند درآمد آینده آنها رشد خواهد کرد، ممکن است با وام یا سرمایه‌گذاری وارد بازار شوند. اما در شرایط بی‌ثبات کنونی چنین چشم‌اندازی وجود ندارد. به همین دلیل احتمال بازگشت رونق واقعی در بخش مسکن بسیار کم است.

جدول خلاصه عوامل رکود مسکن

جمع‌بندی

بازار مسکن در شرایطی قرار دارد که ترکیب رکود تقاضا، افت درآمد خانوارها، افزایش هزینه ساخت و محدودیت‌های قانونی، امکان خانه‌دار شدن را برای بخش بزرگی از جامعه بسیار دشوار کرده است. کارشناسان معتقدند بدون ایجاد چشم‌انداز مثبت درآمدی و اصلاح مقررات ساخت، خروج از رکود و بازگشت رونق واقعی در بازار مسکن بعید به نظر میرسد.