شکاف شديد درآمد و اجاره؛ چرا مستاجران نگرانند؟

به گزارش خبرمحور به نقل از اقتصادنیوز، نتايج يک مطالعه تازه در بازار مسکن نشان ميدهد که کاهش تورم اجاره لزوما به معناي کاهش فشار اقتصادي بر مستاجران نيست. اگرچه سرعت رشد تورم اجاره طي ماههاي اخير کمتر از تورم عمومي شده است، اما ريشه هاي بحران همچنان پابرجاست و بسياري از مستاجران در وضعيت شکننده اي قرار گرفته اند. کارشناسان تاکيد ميکنند بخش قابل توجهي از خانوارهاي اجاره نشين توان تمديد قرارداد در خانه فعلي را ندارند و ناچار به کوچ اجباري به مناطق ارزان تر و خانه هاي باکيفيت پايين تر ميشوند. اين روند زنگ خطري جدي براي بازار مسکن و رفاه اجتماعي است.

به گفته محمود اولاد، پژوهشگر اقتصاد شهري، چهار هشدار اساسي در بازار اجاره وجود دارد که نشان ميدهد وضعيت کنوني نميتواند تنها با تثبيت نرخ اجاره کنترل شود. اين هشدارها بر ارتباط تنگاتنگ ميان ساختار اقتصاد کلان، تورم، درآمد سرانه و توان پرداخت اجاره تاکيد دارد. از سوي ديگر، نااميدي گسترده از خانه دار شدن در ميان مستاجران و سقوط درآمد سرانه در دهه گذشته، بحران را تشديد کرده است.

تضاد تورم اجاره و توان پرداخت مستاجران

اگرچه آمارهاي رسمي از کاهش سرعت تورم اجاره حکايت دارد، اما فشار واقعي بر مستاجران نه تنها کم نشده بلکه سنگين تر هم شده است. دليل اصلي اين موضوع، عقب ماندن شديد رشد درآمد خانوار از رشد قيمت اجاره خانه است. با تداوم اين شکاف، دهکهاي پايين عملا از امکان تمديد قرارداد محروم شده و به سمت واحدهاي کوچک تر، دورتر و باکيفيت کمتر رانده ميشوند. اين پديده که کارشناسان آن را «رانده شدن افقي» مي نامند، در سالهاي اخير شدت گرفته است.

بررسي ها نشان مي دهد بسياري از خانوارهاي دهک يک تا سه اساسا توان حضور در بازار اجاره رسمي را از دست داده اند و به سکونت در مناطق حاشيه اي، زاغه ها و بافتهاي غيررسمي روي آورده اند. در دهکهاي مياني نيز وضعيت چندان بهتر نيست؛ اين گروه هر سال بخش بيشتري از درآمد ماهانه خود را صرف اجاره ميکنند و توان پس انداز آنها تقريبا صفر شده است.

اين درحالي است که در دهه هاي گذشته، به ويژه در دهه 70، خانوارها با وجود مشکلات اقتصادي، اميد به بهبود وضعيت و خانه دار شدن داشتند. اما اکنون به گفته پژوهشگران، اين چشم انداز براي بخش گسترده اي از جمعيت از بين رفته است و همين موضوع فشار رواني و اقتصادي بازار اجاره را تشديد ميکند.

سقوط درآمد سرانه و اثر آن بر بازار اجاره

يکي از مهم ترين ريشه هاي بحران اجاره، رشد اقتصادي ضعيف و گاه منفي در دهه 90 است. در اين دهه درآمد سرانه به شکل معناداري کاهش يافت و اين موضوع قدرت خريد خانوار در بازار مسکن را تضعيف کرد. کاهش درآمد سرانه در کنار رشد جمعيت جوان و افزايش تعداد خانوارها، تقاضاي اجاره را بالا برد اما توان مالي را پايين آورد. نتيجه طبيعي اين روند، افزايش نسبت اجاره نشين ها و تشديد بحران دسترسي بود.

بر اساس داده هاي رسمي، در سال 1335 حدود 76 درصد خانوارها مالک بودند و تنها 14 درصد اجاره نشين. اين سهم در دهه هاي بعد به تدريج کاهش يافت و در سال 1395 به حدود 66 درصد مالک و 33 درصد مستاجر رسيد. نکته مهم اين است که سهم اجاره نشيني در دهکهاي پايين درآمدي طي سالهاي اخير کاهش يافته است؛ اما اين کاهش نه به دليل خانه دار شدن آنها بلکه به دليل عدم توان پرداخت اجاره و مهاجرت به سکونتگاه هاي غيررسمي است.

در مقابل، در دهکهاي بالاتر، مستاجران معمولا از روي انتخاب و ترجيح اقتصادي وارد بازار اجاره ميشدند؛ اما در سالهاي اخير ريسک بالا در اقتصاد باعث شده بخشي از اين گروه نيز ترجيح دهند دارايي خود را به مسکن منتقل کنند.

بحران پنهان در هزينه مسکن؛ ايران در بالاترين رتبه ها

يکي از شاخصهاي بسيار مهم در تحليل بازار اجاره، سهم هزينه مسکن از کل هزينه خانوار است. در ايران اين سهم به حدود 44 درصد رسيده؛ اين رقم براي کشورهايي مانند عراق حدود 35 درصد و در پاکستان 36 درصد است. به گفته کارشناسان، چنين سهم بالايي از هزينه مسکن، فشار مضاعفي بر خانوار ايجاد ميکند و ساير جنبه هاي رفاهي را تحت تاثير قرار ميدهد.

با وجود کاهش سرعت تورم اجاره، تورم تجمعي سالهاي اخير آنقدر سنگين بوده که بسياري از خانوارها از پس ادامه زندگي در خانه فعلي برنمي‌آيند. کوچ گسترده رده هاي مختلف جمعيتي از شمال به مرکز و از مرکز به جنوب شهر و سپس به حاشيه، تصويري واقعي از اين بحران است.

از سوي ديگر تورم مسکن و اجاره در ايران همچنان جزو بالاترين ارقام جهاني است. حتي با کاهش مقطعي تورم، سطح قيمتها به اندازه کافي بالا رفته که فشار بر مستاجران تداوم داشته باشد. بنا بر اعلام کارشناسان، بدون اصلاح بنيادهاي اقتصاد کلان، نمي توان اميدي به کاهش واقعي فشار بر بازار اجاره داشت.

سناريوهاي دسترسي به مسکن تا سال 1415

براساس تحقيقي که درباره شاخص دسترسي به مسکن انجام شده، چهار سناريوي متفاوت براي آينده بازار مسکن وجود دارد. اين سناريوها نشان ميدهد که دسترسي به مسکن به شدت وابسته به رشد اقتصادي، تورم و بهبود درآمد سرانه است.

در سناريوي خوش بينانه، اگر رشد اقتصادي بين 5 تا 6 درصد باشد، تورم به زير 10 درصد برسد و درآمد سرانه حدود 80 درصد رشد کند، شاخص دسترسي به مسکن به حدود 6.5 سال ميرسد. اما تحقق چنين شرايطي نيازمند تغيير رويکردهاي جدي در اقتصاد کشور است.

در سناريوي دوم که حالت ميانه دارد، رشد اقتصادي حدود 3 درصد و تورم بين 10 تا 15 درصد پيش بيني شده است. در اين حالت با بهبود 38 درصدي درآمد سرانه، شاخص دسترسي به مسکن به حدود 13.5 سال ميرسد.

سناريوي سوم با رشد اقتصادي ضعيف (بين 1 تا 2 درصد) و تورم بالا (15 تا 30 درصد)، دسترسي به مسکن را به حدود 18.7 سال ميرساند. اين سناريو در صورت ادامه وضعيت فعلي، محتمل تر به نظر ميرسد.

اما سناريوي فاجعه، رشد اقتصادي صفر يا منفي و تورم بالاي 30 درصد است. در اين حالت که درآمد سرانه ثابت ميماند، شاخص دسترسي به مسکن به 23.5 سال افزايش پيدا ميکند؛ عددي که عملا دسترسي به مسکن را براي نسل جوان ناممکن ميکند.

کارشناسان تاکيد دارند بدون حل بحران هاي ملي مانند تورم مزمن، رشد اقتصادي پايين و ريسک اقتصادي بالا، هيچ سياست مسکن از جمله مسکن استيجاري يا يارانه اجاره، اثر قابل ملاحظه اي بر وضعيت فقرا نخواهد داشت. نمونه اين موضوع در کشورهاي ديگر نيز ديده شده است؛ به عنوان مثال، عليرغم برنامه هاي مسکن اجتماعي در آمريکا، بدون اصلاح اقتصاد کلان، مشکل دسترسي اقشار کم درآمد حل نشده است.

جمع بندي

بازار اجاره در شرايط حساسي قرار دارد. کاهش تورم اجاره به معناي بهبود وضعيت نيست و شکاف ميان درآمد و اجاره همچنان در حال عميق شدن است. سناريوهاي آينده نشان ميدهد بدون ثبات اقتصادي، کاهش تورم و رشد درآمد سرانه، بحران اجاره حل نخواهد شد. دهکهاي پايين به حاشيه رانده شده اند و دهکهاي مياني نيز در مرز شکنندگي قرار دارند؛ وضعيتي که ضرورت بازنگري در سياستهاي اقتصادي و مسکن را دوچندان ميکند.