تسهیلات بانکی در برابر تورم مسکن؛ چرا خانوارها از نوسازی خانه ناامید شدند؟
بازار مسکن در ایران وارد مرحله‌ای تازه از رکود شده است؛ رکودی که نه‌تنها خرید خانه را برای اقشار متوسط و ضعیف غیرممکن کرده، بلکه حتی امکان تعمیر و بازسازی خانه‌های قدیمی را هم از بین برده است. بررسی داده‌های رسمی بانک مرکزی از عملکرد 5 ماه ابتدایی سال 1404 نشان می‌دهد که حجم واقعی پرداخت تسهیلات جعاله (وام تعمیرات) نسبت به مدت مشابه سال قبل 58 درصد کاهش یافته است. این موضوع در حالی رخ می‌دهد که هزینه‌های ساخت‌وساز، قیمت مصالح ساختمانی و نرخ خدمات تعمیرات مسکن رشد چشمگیری داشته و خانوارها بیش از هر زمان دیگری نیازمند حمایت مالی هستند.
تسهیلات بانکی و سهم ناچیز بخش مسکن
مطابق گزارش بانک مرکزی، کل تسهیلات پرداختی شبکه بانکی کشور در 5 ماهه ابتدایی امسال به 3234 همت رسید. با این حال سهم تمامی حوزه‌های مرتبط با مسکن از این عدد تنها حدود 120 همت بوده است؛ یعنی معادل 3.7 درصد از کل اعتبار بانکی. این در حالی است که طبق ماده 4 قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها موظف هستند حداقل 20 درصد از تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهند. بررسی تاریخی نیز نشان می‌دهد که طی دهه‌های اخیر، سهم واقعی بخش مسکن هرگز به این سطح نرسیده و حتی در سال‌های اخیر به کمتر از 5 درصد سقوط کرده است.
سقوط وام جعاله؛ وقتی تعمیر خانه غیرممکن می‌شود
آمارهای رسمی نشان می‌دهد که طی 5 ماه ابتدایی سال جاری تنها 6.2 همت وام جعاله پرداخت شده است؛ این رقم در مدت مشابه سال قبل 5.4 همت بود. هرچند این ارقام از نظر اسمی رشد حدود 15 درصدی داشته، اما با در نظر گرفتن تورم ساخت (حدود 50 درصد) و افزایش 75 درصدی سقف تسهیلات جعاله تا 280 میلیون تومان، واقعیت کاملاً متفاوت است. نتیجه این مقایسه نشان می‌دهد که میزان واقعی وام جعاله منفی 57 درصد بوده است.
از سوی دیگر، اقساط وام جعاله 260 میلیون تومانی حدود 8 میلیون تومان در ماه برآورد می‌شود. این رقم برای بسیاری از خانوارها به‌ویژه دهک‌های میانی و پایین درآمدی، بسیار سنگین است و عملاً مانع استفاده از این تسهیلات می‌شود. در واقع شهروندان نه‌تنها امکان خانه‌دار شدن ندارند، بلکه حتی تعمیر و بازسازی خانه‌های قدیمی هم از دسترسشان خارج شده است.
رکود شدید در بازار خانه‌های نوساز
در کنار سقوط وام تعمیرات، وضعیت تسهیلات خرید خانه نوساز نیز چندان بهتر نیست. در 5 ماه ابتدایی امسال بانک‌ها مجموعاً 20.5 همت تسهیلات برای خرید مسکن نوساز پرداخت کردند؛ در حالی که این رقم در مدت مشابه سال گذشته 23 همت بود. این یعنی کاهش 11 درصدی در تسهیلات اسمی. اما وقتی افزایش 20 درصدی متوسط قیمت هر مترمربع خانه و رشد 25 درصدی سقف تسهیلات خرید خانه (تا 500 میلیون تومان) را در نظر بگیریم، میزان واقعی تسهیلات خرید مسکن نوساز نسبت به سال گذشته 41 درصد کاهش داشته است.
این افت تسهیلات از دو جنبه قابل بررسی است: نخست کاهش عرضه به دلیل افت فعالیت‌های ساخت‌وساز، و دوم کاهش تقاضا به دلیل رشد شدید قیمت‌ها. بررسی میدانی بازار نیز نشان می‌دهد که خریداران ترجیح می‌دهند به جای خانه‌های نوساز که 25 درصد گران‌تر از خانه‌های دست دوم هستند، به سمت خرید واحدهای قدیمی‌تر بروند.
وضعیت مسکن غیرنوساز؛ رشد اسمی، کاهش واقعی
گزارش بانک مرکزی بیانگر آن است که در 5 ماه نخست امسال 18.7 همت تسهیلات برای خرید خانه‌های غیرنوساز اختصاص یافت. این رقم نسبت به 103 همت مدت مشابه سال قبل رشد 79 درصدی داشته است. اما این افزایش اسمی الزاماً به معنای رونق در معاملات نیست. چرا که بخشی از این رشد ناشی از افزایش سقف تسهیلات و بخشی نیز به دلیل رشد 20 درصدی قیمت مسکن بوده است. در نهایت، میزان واقعی این تسهیلات تنها 19 درصد رشد کرده و نشان می‌دهد که حتی در بخش غیرنوساز نیز تقاضای واقعی چندان تقویت نشده است.
چرا بانک‌ها از مسکن فاصله گرفته‌اند؟
کارشناسان معتقدند دو عامل اصلی باعث شده سهم مسکن در تسهیلات بانکی ناچیز باقی بماند: نخست عدم تمایل بانک‌ها به تخصیص منابع به این حوزه، و دوم پایین بودن سقف تسهیلات در مقایسه با قیمت واقعی مسکن. در حالی که قانون جهش تولید مسکن بانک‌ها را مکلف به تخصیص 20 درصدی کرده، نه تنها این الزام اجرا نشده بلکه حتی ضمانت اجرایی آن (اخذ مالیات 20 درصدی از بانک‌های متخلف) نیز تاکنون جدی گرفته نشده است.
در نتیجه، خانوارها با بحران دوگانه‌ای مواجه‌اند: از یک سو وام گرفتن بسیار دشوار شده و از سوی دیگر، مبالغ دریافتی حتی بخش کوچکی از هزینه خرید یا تعمیر خانه را پوشش نمی‌دهد.
جمع‌بندی کوتاه
سقوط 58 درصدی وام تعمیرات و کاهش 41 درصدی تسهیلات خرید خانه نوساز نشان می‌دهد نظام بانکی عملاً از وظیفه تامین مالی بخش مسکن عقب‌نشینی کرده است؛ در نتیجه نه خرید خانه و نه بازسازی خانه‌های قدیمی دیگر برای خانوارها امکان‌پذیر نیست.
هیچ نظر! یکی از اولین.