کاهش معاملات مسکن در حومه تهران؛ نقدینگی کجا رفت؟

بازار مسکن در شهرهای جدید تهران که طی سال های گذشته به مقصد اصلی خریداران میان درآمد و مستاجرین تهرانی تبدیل شده بود، با کاهش شدید معاملات روبرو شده است. مشاوران املاک می گویند آگهی های فروش واحدهای مسکونی حتی با قیمت نزدیک به هزینه ساخت نیز مشتری ندارند و بازار در وضعیت انتظار به سر می برد.

این رکود گسترده نشان می دهد که سرمایه گذاری در این مناطق، دیگر جذابیت گذشته را ندارد و بسیاری از خریداران به دلیل نقدشوندگی پایین ملک و ریسک سرمایه گذاری از خرید خانه در حومه تهران خودداری می کنند.

کاهش جذابیت سرمایه گذاری و خروج نقدینگی

فعالان بازار مسکن معتقدند که پس از نوسانات ارزی، جهش قیمت طلا و سایه جنگ بر اقتصاد، بخشی از نقدینگی به دارایی های با نقدشوندگی بالاتر منتقل شده است. حتی سرمایه گذاران سنتی حوزه مسکن نیز فعلا از خرید ملک در شهرهای جدید دست کشیده اند.

به گفته مشاوران، در شرایطی که بازدهی سایر بازارها در کوتاه مدت بیشتر از بازار مسکن است، خرید ملک به ویژه در حومه تهران ریسک بالایی دارد و کمتر کسی حاضر است پول خود را برای مدت طولانی در این بازار حبس کند.

همچنین بسیاری از واحدهای مسکونی در شهرهای جدید با قیمت نزدیک به هزینه ساخت آگهی شده اند اما مشتری ندارد. این موضوع نشان می دهد که رکود مسکن نه فقط به دلیل افزایش قیمت، بلکه به دلیل کمبود تقاضای مصرفی و انتظارات منفی سرمایه گذاران رخ داده است.

بازار در انتظار تصمیمات کلان اقتصادی

مشاوران املاک پیش بینی می کنند بازار مسکن تهران و شهرهای جدید در ماه های آینده همچنان در وضعیت انتظار باقی بماند. قیمت دلاری مسکن در این مناطق به شدت کاهش یافته و هر متر مربع از حدود 1400 دلار به مرز 1000 دلار رسیده است.

با این حال تا زمانی که اقتصاد و بازارها از منظر سیاسی و اقتصادی درک قاطع پیدا نکنند، رونق واقعی در بازار مسکن دور از انتظار است. نکته جالب این است که در برخی شهرهای جدید، قیمت فروش آپارتمان های زیر 5 تا 10 سال حتی از واحدهای در حال احداث نهضت ملی مسکن به صرفه تر شده است، اما باز هم خریداران تمایل به ورود به بازار ندارند.

بازار مسکن همیشه با چسبندگی قیمت مواجه بوده است. حتی پس از جهش های چند صد درصدی، کاهش قیمت ها محدود بوده و در بهترین حالت بازار با ثبات قیمت و رشد نکردن همپای تورم مواجه شده است. اما رکود فعلی به قدری سنگین است که فروشندگان واقعی باید با تخفیف های جذاب مشتری پیدا کنند.

مهاجرت معکوس؛ چالش جدید شهرهای جدید

یکی از مشکلات اصلی شهرهای جدید، مهاجرت معکوس است. خانوارهایی که در سال های گذشته برای فرار از اجاره های سنگین تهران به این مناطق نقل مکان کرده بودند، اکنون به دلیل کمبود خدمات و دسترسی محدود به امکانات رفاهی، دوباره به مناطق ارزان تر پایتخت باز می گردند.

مشاوران املاک می گویند این پدیده باعث کاهش تقاضای مصرفی و کاهش جذابیت سرمایه گذاری در پرند، اندیشه، هشتگرد و پردیس شده است. بسیاری از خریداران ترجیح می دهند سرمایه خود را در بازارهای با نقدشوندگی بالاتر مانند طلا یا ارزهای دیجیتال نگه دارند تا ریسک خرید ملک در شرایط رکود را نپذیرند.

همچنین نبود برنامه ریزی مشخص و زیرساخت های ناکافی در شهرهای جدید باعث شده که حتی کسانی که توان مالی برای خرید ملک دارند، تمایل به سرمایه گذاری بلندمدت نداشته باشند. این موضوع به کاهش معاملات و رکود عمیق در بازار دامن زده است.

جمع بندی و چشم انداز

در مجموع، بازار مسکن شهرهای جدید تهران در شرایط رکود سنگین و کاهش تقاضای مصرفی قرار دارد. قیمت آپارتمان ها نزدیک به هزینه ساخت شده و حتی سرمایه گذاران سنتی نیز از خرید ملک در این مناطق خودداری می کنند.
مهاجرت معکوس و کمبود خدمات در شهرهای جدید، نقدشوندگی پایین ملک و عدم ثبات اقتصادی از اصلی ترین دلایل رکود بازار است. به نظر می رسد تا زمانی که تصمیمات کلان اقتصادی و سیاسی مشخص نشود، رونق واقعی در بازار مسکن شهرهای جدید تهران رخ نخواهد داد و بازار در انتظار تعیین تکلیف باقی می ماند./همشهری