شوک بازار مسکن | اجاره‌ها به قیمت خرید خانه رسید
بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر با افزایش بی‌سابقه قیمت خرید و اجاره روبه‌رو شده و تامین سرپناه برای بسیاری از خانوارها به یکی از بزرگ‌ترین دغدغه‌های اقتصادی تبدیل شده است. در چنین شرایطی، دولت با اجرای طرح‌های حمایتی مختلف از جمله مسکن استیجاری تلاش می‌کند بخشی از فشار موجود را کاهش دهد. اما کارشناسان معتقدند ریشه اصلی بحران مسکن، کمبود عرضه و مشکلات ساختاری اقتصاد است؛ موضوعی که باعث شده حتی اجرای طرح‌های حمایتی نیز نتواند گره اصلی بازار را باز کند. اکنون این پرسش مطرح است که آیا سیاست‌های حمایتی دولت می‌تواند بازار مسکن را به تعادل برساند یا حل بحران نیازمند راهکارهای عمیق‌تر و بلندمدت است؟
پشت پرده گرانی سرسام‌آور مسکن چیست؟
به گزارش خبرمحور به نقل از تجارت نیوز؛ بازار خرید و اجاره مسکن زیر فشار رشد قیمت‌ها قرار دارد و دولت با ارائه طرح‌های حمایتی سعی می‌کند کمی از این فشار را کاهش دهد. اما آیا این سیاست‌ها می‌توانند بحران مسکن را حل کنند؟ بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن می‌گوید، بحران مسکن در اقتصاد و کمبود عرضه ریشه دارد.
طی یک سال اخیر قیمت خانه سر به فلک کشیده و اجاره‌بها هم رشد افسارگسیخته‌ای داشته است. بررسی‌ها نشان می‌دهد قیمت اجاره خانه، به‌ویژه در پایتخت، از نرخ تورم نیز پیشی گرفته و بخش بزرگی از مستاجران را با مشکلات اساسی معیشتی مواجه کرده است.
برخی برآوردها از بازار اجاره نیز حکایت از آن دارد که قیمت اجاره خانه در پایتخت طی یک سال گذشته حدود دو برابر افزایش یافته و همین موضوع، فشار مضاعفی بر مستاجران کم‌بضاعت وارد کرده است. در چنین شرایطی، دولت نسخه‌هایی را برای حل مشکلات حوزه مسکن می‌پیچید که با واقعیت‌های بازار همخوانی ندارد.
طرح مسکن استیجاری که از سال گذشته گل سرسبد طرح‌های وزارت راه بود، اکنون راه‌اندازی شده است. اما این سوال مطرح است که چنین طرح‌های حمایتی چقدر کارآمد هستند و تا چه میزان می‌توانند مشکلات بازار مسکن را حل و فصل کنند؟ به‌ویژه اینکه علاوه بر طرح مسکن استیجاری، طرح‌های حمایتی بیشتری نیز از سال‌های گذشته وجود دارند که همچنان نیمه‌تمام مانده‌اند.
دولت در قبال بخشی از دهک‌های پایین جامعه که توان تامین سرپناه را ندارند، وظیفه دارد
ستاریان درباره طرح‌های حمایتی مسکن بیان کرد: «من همیشه درباره طرح‌های حمایتی که دولت‌ها در دنیا اجرا می‌کنند، توضیحات مفصلی داده‌ام. مبنای بحث هم این است که چه معضل مسکن وجود داشته باشد و چه نداشته باشد، دولت در قبال بخشی از دهک‌های پایین جامعه که توان تامین سرپناه را ندارند، وظیفه‌ای دارد.»
او در ادامه اضافه کرد: «حتی در کشورهایی که اساسا مشکل مسکن ندارند و مسکن مانند سایر کالاها در دسترس است، باز هم دولت‌ها برای بخشی از جامعه که قدرت خرید یا حتی اجاره مسکن را ندارند، مداخله می‌کنند.»
در کشورهای مختلف، دولت‌ها متناسب با جمعیت هدف، سالانه ۲۰ تا ۳۰ هزار واحد برای گروه‌های کم‌توان مسکن تولید می‌کنند
این کارشناس بازار مسکن درباره طرح‌های حمایتی در سایر کشورها اظهار کرد: «در کشورهای مختلف، دولت‌ها متناسب با جمعیت هدف، سالانه مثلا ۲۰ تا ۳۰ هزار واحد برای گروه‌های کم‌توان مسکن تولید می‌کنند؛ گاهی به‌صورت اجاره به شرط تملیک، گاهی مسکن ویژه با اجاره‌های بسیار پایین و گاهی هم فقط به‌صورت اجاره‌داری حمایتی. ما هم در ایران نمونه‌هایی از این طرح‌ها داشته‌ایم؛ مثل مسکن اجتماعی، اجاره به شرط تملیک و حالا هم مسکن استیجاری.»
ما با یک بحران مسکن مواجهیم و این بحران با ۲۰ یا ۴۰ هزار واحد استیجاری یا واگذاری زمین و اجاره‌داری صنعتی حل نمی‌شود
ستاریان ادامه داد: «اما مساله این است که این طرح‌ها مشکل مسکن ایران را حل نمی‌کنند. این طرح‌ها وظیفه دائمی همه کشورها در همه جای دنیاست؛ حتی کشورهایی که مشکل مسکن ندارند هم، چنین سیاست‌هایی را اجرا می‌کنند. در حالی که ما با یک بحران مسکن مواجهیم و این بحران با ۲۰ یا ۴۰ هزار واحد استیجاری یا واگذاری زمین و اجاره‌داری صنعتی حل نمی‌شود.»
امروز ارقامی را درباره اجاره‌بها می‌شنوید که قبلا با همان مبلغ می‌شد خانه خرید!
ستاریان به ریشه اصلی بحران‌های بازار مسکن اشاره و بیان کرد: «مشکل مسکن ما ریشه در ساختار اقتصاد دارد. امروز ارقامی را درباره اجاره‌بها می‌شنوید که قبلا با همان مبلغ می‌شد خانه خرید. این وضعیت هم به‌صورت تصاعدی هر سال بدتر می‌شود، زیرا کسری عرضه مسکن هر سال به کسری سال قبل اضافه می‌شود. ما هر سال کسری عرضه بیشتری نسبت به سال قبل داریم. وقتی عرضه کم باشد و تقاضا مدام افزایش پیدا کند، قیمت‌ها به‌صورت تصاعدی بالا می‌روند.»
سالانه به یک میلیون مسکن نیاز داریم و طرح آشیان دردی از آن دوا نمی‌کند
این کارشناس بازار مسکن درباره کارآمدی طرح مسکن استیجاری گفت: «طرح آشیان، طرحی نیست که بتواند مشکل بازار مسکن را حل کند. مشکلات بازار مسکن با این طرح‌ها حل نمی‌شود. ما سالانه دست‌کم به یک میلیون واحد مسکونی نیاز داریم و این نیاز حداقل تا دو دهه آینده ادامه دارد.»
ستاریان افزود: «بعد از آن باید بر اساس جمعیت، استهلاک ساختمان‌ها، ضریب تخریب و سایر شاخص‌ها محاسبه جدید انجام شود. اما فعلا نیاز قطعی کشور بین یک تا یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد در سال است.»
کسری سالانه عرضه مسکن حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد است که خود را در حاشیه‌نشینی، کپرنشینی، چادرخوابی و انواع آسیب‌های اجتماعی نشان می‌دهد
ستاریان درباره میزان نیاز واقعی جامعه به مسکن توضیح داد: «در دهه قبل هم نیاز به یک میلیون واحد مسکونی وجود داشت، اما تولید واقعی ما حتی به ۳۰۰ هزار واحد در سال هم نمی‌رسد. یعنی هر سال حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد کسری داریم. این کسری خودش را در جامعه به شکل حاشیه‌نشینی، کپرنشینی، چادرخوابی و انواع آسیب‌های اجتماعی نشان می‌دهد. این وضعیت خطرناک است و باید حل شود.»
دولت نباید به‌صورت مستقیم در بازار دخالت کند، زیرا تولیدکننده اصلی مسکن بخش خصوصی است
این کارشناس بازار مسکن با تاکید بر اینکه دولت نباید به‌صورت مستقیم در بازار دخالت کند، گفت: «اما حل بحران کمبود مسکن به معنای این نیست که دولت خودش یک میلیون واحد بسازد. در همه دنیا، تولیدکننده اصلی مسکن بخش خصوصی است. در ایران هم حدود ۹۰ تا ۹۵ درصد همان ۳۰۰ هزار واحد ساخته‌شده، توسط بخش خصوصی تولید می‌شود.»
دولت با مشارکت بانک‌ها و شرکت‌های خصولتی تنها ۱۱ درصد از مسکن کشور را تولید کرد
ستاریان به توانایی محدود دولت در تولید مسکن اشاره و اظهار کرد: «با وجود اینکه بانک‌ها، شرکت‌های خصولتی و مجموعه‌های مختلفی به این حوزه ورود کردند، اما در نهایت ساخت حدود ۱۱ درصد سقفی را که طی دو دهه گذشته تولید شده، در مقایسه با بخش خصوصی رقم زده‌اند. بخش خصوصی همچنان ۹۰ تا ۹۵ درصد از تولید مسکن را بر عهده دارد.»
او افزود: «اما سوال این است که چرا بخش خصوصی، با وجود در اختیار داشتن ۹۵ درصد تولید، نمی‌تواند به تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی برسد؟ این موضوعی است که باید حل شود. ما باید این مساله را در اقتصاد کشور ریشه‌یابی کنیم.»
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: «چرا بخش خصوصی کشورهای همسایه نه‌تنها نیاز کشور خودشان را تامین می‌کنند، بلکه برای کشور ما بازار ایجاد و سرمایه‌های ما را جذب می‌کنند؟ این مسائل را باید حل کرد.»
طرح‌های حمایتی پس از حل بحران‌های مسکن جایگاه خود را پیدا می‌کنند
ستاریان با اشاره به ضرورت حل بحران‌ها، بیان کرد: «اگر این مسائل را حل کردیم، آن وقت می‌توانیم بگوییم که دیگر مشکل مسکن رفع شده است. در آن صورت همه کارمندان و اقشار مختلف جامعه به مسکن دسترسی دارند، اما باز هم ممکن است بخشی از یک دهک در جامعه، مثلا در جامعه ۹۰ میلیونی ما حدود ۴۰ تا ۵۰ هزار نفر، وجود داشته باشند که علی‌رغم اینکه اجاره‌ها ارزان شده و مثلا به یک‌پنجم درآمد هر فرد رسیده است، باز هم نتوانند سرپناه داشته باشند. آن وقت این حرف‌ها و این نوع طرح‌ها جایگاه خودشان را پیدا می‌کنند و می‌توانند برای آن گروه هدف مورد استفاده قرار بگیرند.»
هیچ نظر! یکی از اولین.