وضعیت بحرانی مسکن در تهران؛ تصمیم جدید شهرداری نگرانی‌ها را افزایش داد

بودجه پیشنهادی شهرداری تهران برای سال ۱۴۰۵ بار دیگر وابستگی مدیریت شهری به ساخت وساز و درآمدهای ملکی را برجسته کرده است؛ موضوعی که در شرایط رکودی بازار مسکن به یکی از مهم ترین نگرانی های فعالان این بخش تبدیل شده است. بر اساس لایحه بودجه ارائه شده، مجموع بودجه شهرداری تهران برای سال آینده به حدود ۳۲۰ هزار میلیارد تومان میرسد که نزدیک به ۵۸ درصد آن از محل عوارض شهرسازی و فروش املاک شهری تامین خواهد شد؛ رقمی معادل حدود ۱۸۸ هزار میلیارد تومان.

از این میزان، حدود ۱۴۴ هزار میلیارد تومان به درآمد حاصل از عوارض ساختمانی اختصاص یافته و ۴۴ هزار میلیارد تومان نیز از محل واگذاری دارایی های ملکی پیش بینی شده است. این در حالی است که رقم عوارض ساختمانی در بودجه سال جاری حدود ۱۰۰ هزار میلیارد تومان بوده و افزایش آن به ۱۴۴ هزار میلیارد تومان به معنای رشد ۴۴درصدی درآمد شهرداری از محل ساخت وساز است؛ رشدی که بسیاری آن را غیرواقع بینانه و رکودزا میدانند.

در شرایطی که بازار مسکن تهران و سایر کلانشهرها با افت شدید ساخت وساز مواجه است، این افزایش درآمد پرسش های جدی را ایجاد کرده است. آمارهای رسمی نشان میدهد در نیمه نخست سال جاری صدور پروانه های ساختمانی به حدود یک چهارم کاهش یافته و تعداد قابل توجهی از پروژه های ساختمانی نیمه کاره رها شده اند. همچنین تولید مسکن در سال جاری با کاهش حدود ۲۵درصدی روبه رو بوده و سازندگان با مشکلات گسترده مالی و اداری دست و پنجه نرم میکنند.

افزایش عوارض ساختمانی و تشدید رکود مسکن

کارشناسان معتقدند تحقق افزایش ۴۴درصدی درآمد شهرداری تنها از دو مسیر امکان پذیر است؛ نخست افزایش تیراژ ساخت وساز و رشد تولید مسکن که با توجه به رکود حاکم بر بازار چندان محتمل به نظر نمیرسد. مسیر دوم افزایش نرخ عوارض ساختمانی و بالا بردن هزینه صدور پروانه های ساختمانی است؛ گزینه ای که احتمال اجرای آن بیشتر ارزیابی میشود اما پیامدهای سنگینی برای صنعت ساختمان به همراه دارد.

در شرایطی که سازندگان مسکن با تورم شدید هزینه های تولید مواجه هستند و بسیاری از پروژه ها به دلیل نبود نقدینگی متوقف شده اند، افزایش عوارض ساختمانی میتواند انگیزه سرمایه گذاری را بیش از پیش کاهش دهد. فعالان این حوزه هشدار میدهند که افزایش عوارض در بودجه ۱۴۰۵ میتواند به پنجمین عامل رکود مسکن تبدیل شود؛ عاملی که در کنار تورم تولید مسکن، فشارهای مالیاتی، هزینه های بیمه کارگران ساختمانی و مقررات سختگیرانه نظام مهندسی، ضربه نهایی را به پیکره این صنعت وارد میکند.

چرخه معیوب فروش شهر برای تامین هزینه ها

وابستگی بودجه شهرداری تهران به درآمدهای ساختمانی سال هاست مورد انتقاد کارشناسان شهری قرار دارد. این مدل تامین مالی که به فروش تراکم و دارایی های شهری متکی است، نه تنها شهر را به نوسانات بازار مسکن گره میزند بلکه پیامدهایی مانند رشد نامتوازن شهر، افزایش ترافیک، فشار بر زیرساخت ها و تشدید مشکلات زیست محیطی را به دنبال دارد.

مهدی اقراریان رئیس کمیسیون نظارت و حقوقی شورای شهر تهران با اشاره به این موضوع معتقد است که تهران به یک ابرچالش ملی تبدیل شده و تمرکز بیش از حد فرصت ها در پایتخت مانع توسعه متوازن کشور شده است. به گفته او هزینه های اجتناب ناپذیر شهر از جمله حمل ونقل عمومی، پسماند، نیروی انسانی و پروژه های عمرانی شهرداری را ناچار به تعریف منابع درآمدی کرده اما این منابع باید پایدار باشند نه وابسته به فروش شهر.

اقراریان هشدار میدهد کاهش سهم شهرداری تهران از مالیات بر ارزش افزوده و عدم اجرای سیاست های تمرکززدایی، مدیریت شهری را به سمت شهرفروشی بیشتر سوق داده است. به گفته او این چرخه معیوب باعث میشود با فروش شهر، بارگذاری جمعیتی افزایش یابد و در نتیجه هزینه های جدیدی به شهر تحمیل شود که مجددا شهرداری را به فروش بیشتر دارایی ها سوق میدهد.

اختلاف نظر در شورای شهر درباره وابستگی به شهرسازی

در مقابل این انتقادات، محمد آخوندی رئیس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران معتقد است سهم درآمدهای شهرسازی در بودجه سال آینده نسبت به سال های گذشته کاهش یافته و به زیر ۵۰ درصد رسیده است. او تاکید میکند سیاست کلی مدیریت شهری کاهش تدریجی وابستگی به درآمدهای شهرسازی و حرکت به سمت منابع پایدارتر است؛ هرچند فروش املاک را به عنوان راهکاری موقت برای تامین هزینه ها توجیه میکند.

با این حال فعالان صنعت ساختمان این توضیحات را کافی نمیدانند. به باور آنها حتی اگر سهم درآمد شهرسازی کاهش نسبی داشته باشد، افزایش مطلق عوارض ساختمانی در شرایط رکودی میتواند نفس های این صنعت را به شماره بیندازد.

صنعت ساختمان زیر فشار چندجانبه

نمایندگان انجمن صنعت ساختمان میگویند مشکلات این بخش تنها به عوارض شهرداری محدود نمیشود. شیوه محاسبه بیمه کارگران ساختمانی توسط سازمان تامین اجتماعی، تعدد کدهای مالیاتی در حوزه املاک و اختیارات گسترده سازمان نظام مهندسی ساختمان از جمله موانعی است که انگیزه ساخت وساز را از سرمایه گذاران گرفته است.

به گفته فعالان این حوزه، سازمان تامین اجتماعی با دریافت یکجای حق بیمه و عدم پایبندی به پرداخت اقساطی، فشار مضاعفی بر سازندگان وارد کرده و در عین حال عدالت در بیمه کارگران را رعایت نمیکند. از سوی دیگر نظام مالیاتی با بیش از ۷ کد مالیاتی برای بخش ساختمان، ریسک سرمایه گذاری را افزایش داده و سرمایه ها را به سمت بازارهای موازی مانند ارز و طلا سوق داده است.

کارشناسان هشدار میدهند ادامه این روند نه تنها به رکود عمیق تر بازار مسکن منجر میشود بلکه بیش از ۱۵۰ رشته صنعتی وابسته به ساختمان را نیز با بحران مواجه میکند؛ بحرانی که آثار آن در اشتغال و رشد اقتصادی کشور قابل چشم پوشی نیست.

جمع بندی کوتاه

بودجه ۱۴۰۵ شهرداری تهران با تکیه سنگین بر افزایش عوارض ساختمانی در شرایط رکود مسکن، بیش از آنکه امیدبخش باشد نگران کننده است. اگر مسیر تامین درآمد تغییر نکند و موانع تولید مسکن کاهش نیابد، این بودجه میتواند به عامل جدیدی برای تعمیق رکود و خروج سرمایه از صنعت ساختمان تبدیل شود.

منبع: دنیای اقتصاد