افزایش قیمت مسکن در بازار راکد؛ خطر یا فرصت؟

به گزارش خبرمحور به نقل از جهان صنعت، بر اساس آمارهای غیررسمی، بازار مسکن طی یک ماه اخیر با رشد حدود ۶ درصدی قیمت مواجه شده است؛ افزایشی که در نگاه نخست می تواند برای برخی سرمایه گذاران جذاب به نظر برسد، اما در واقعیت در بازاری رخ داده که همچنان راکد، کم معامله و فاقد تقاضای مصرفی موثر است. این رشد قیمتی نه ناشی از رونق ساخت و ساز است، نه نتیجه افزایش قدرت خرید خانوارها و نه نشانه ای از بازگشت بازار به چرخه طبیعی عرضه و تقاضا.

برعکس، این افزایش قیمت در شرایطی اتفاق افتاده که حجم معاملات در پایین ترین سطوح چند سال اخیر قرار دارد و هرگونه رشد قیمت بیش از آنکه از منطق اقتصادی پیروی کند، به رفتارهای تدافعی سرمایه گذاران خرد و جابه جایی های محدود نقدینگی مربوط می شود. از همین رو، رشد ۶ درصدی اخیر را باید نه نشانه سلامت بازار بلکه زنگ خطری برای تعمیق رکود تورمی در بخش مسکن دانست؛ رکودی که می تواند در ماه های آینده پیامدهای جدی تری برای خریداران و فروشندگان به همراه داشته باشد.

ورود محدود سرمایه های جامانده از ارز و طلا

بررسی های میدانی نشان می دهد بخشی از تحرک محدود بازار مسکن در هفته های اخیر ناشی از ورود تعداد اندکی از جاماندگان بازار ارز و طلا بوده است. این گروه، عمدتا سرمایه گذارانی هستند که به دلیل افزایش ریسک های سیاسی و اقتصادی و همچنین نوسانات شدید بازار ارز، خرید دلار در سطوح قیمتی بالا را اقدامی پرخطر ارزیابی کرده اند و به دنبال پناهگاهی امن تر برای حفظ ارزش دارایی خود بوده اند.

با این حال، ورود این سرمایه ها نه گسترده بوده و نه پایدار. این افراد نه با هدف سکونت و نه با نگاه تولیدی وارد بازار مسکن شده اند، بلکه صرفا به دنبال حفظ سرمایه در برابر تورم هستند. همین موضوع باعث شده رفتار آنها کاملا محافظه کارانه باشد و تنها به سراغ فایل هایی بروند که از نظر قیمتی فاصله محسوسی با نرخ های هیجانی بازار دارند.

تمرکز معاملات بر واحدهای ارزان تر دلاری

محدودیت توان مالی سرمایه گذاران تازه وارد باعث شده تمرکز خرید آنها بر واحدهایی باشد که با دلار زیر ۱۰۰ هزار تومان قیمت گذاری شده اند. این واحدها اغلب یا به دلیل نیاز فوری فروشنده به نقدینگی، یا به علت موقعیت مکانی ضعیف تر و یا به دلیل سن بالای بنا، با تخفیف هایی نسبت به سطح عمومی قیمت بازار عرضه می شوند.

این رفتار نشان می دهد حتی سرمایه گذاران نیز در شرایط کنونی حاضر به پذیرش قیمت های غیرواقعی و هیجانی نیستند. بازار مسکن همچنان فاقد کشش لازم برای جذب نقدینگی گسترده است و ورود سرمایه به آن کاملا گزینشی و محدود انجام می شود. به بیان دیگر، رشد قیمت در بخش هایی از بازار رخ داده که عملا معامله ای در آنها انجام نمی شود.

بازار مسکن؛ از فراگیر به گزینشی

فعالان بازار مسکن معتقدند معاملاتی که هم اکنون انجام می شود، تنها بخش کوچکی از فایل های موجود را شامل می شود. بازار از یک ساختار فراگیر به یک بازار گزینشی تبدیل شده است؛ بازاری که در آن فقط برخی واحدهای خاص و با شرایط ویژه امکان معامله پیدا می کنند.

در چنین فضایی نمی توان از رشد عمومی قیمت ها به عنوان نشانه رونق یاد کرد. بخش عمده ای از بازار در حالت انجماد قرار دارد و فایل هایی که با قیمت های بالاتر عرضه می شوند، عملا بدون مشتری باقی مانده اند. این وضعیت نشان می دهد افزایش قیمت لزوما به معنای افزایش تقاضا نیست و حتی می تواند به تشدید رکود منجر شود.

حذف تدریجی تقاضای مصرفی از بازار مسکن

بازار مسکن اکنون در شرایطی قرار دارد که به دلیل جهش سنگین قیمت ها طی هفت سال گذشته، تقاضای مصرفی به تدریج از آن حذف شده است. دیگر خبری از خریداران مصرفی نیست که با ترکیبی از پس انداز، وام و کمک خانوادگی بتوانند وارد بازار شوند.

افزایش مداوم قیمت مسکن در کنار رشد نامتناسب درآمد خانوارها باعث شده خانه دار شدن برای بخش بزرگی از جامعه به رویایی دور از دسترس تبدیل شود. نتیجه این وضعیت، تبدیل مسکن از کالای مصرفی به کالایی صرفا سرمایه ای است؛ تغییری که نه تنها رکود را عمیق تر کرده بلکه ریسک سرمایه گذاری در این بازار را نیز افزایش داده است.

وام مسکن؛ محرک یا مانع؟

در کنار افت شدید قدرت خرید، تسهیلات بانکی نیز نتوانسته نقشی موثر در تحریک تقاضا ایفا کند. نسبت مبلغ وام مسکن به قیمت یک واحد مسکونی در شهرهای بزرگ به قدری پایین آمده که تسهیلات عملا نقش حاشیه ای در فرآیند خرید دارد.

از سوی دیگر، نرخ سود بالا و اقساط سنگین حتی همین وام های محدود را نیز از دسترس بسیاری از متقاضیان خارج کرده است. در چنین شرایطی وام مسکن نه تنها محرک تقاضا نیست، بلکه در برخی موارد به مانعی برای تصمیم گیری خریداران تبدیل شده است. این ناکارآمدی ساختاری یکی از عوامل اصلی تداوم رکود در بازار مسکن محسوب می شود.

تصویر واقعی رکود از دفاتر املاک

نگاهی به وضعیت دفاتر مشاور املاک تصویر دقیق تری از شرایط بازار ارائه می دهد. در تهران بیش از ۱۲ هزار دفتر املاک فعال هستند، اما بررسی های میدانی نشان می دهد بسیاری از این دفاتر ماه ها بدون انجام حتی یک معامله خرید و فروش فعالیت می کنند.

بخش قابل توجهی از درآمد دفاتر املاک در ماه های اخیر به تمدید قراردادهای اجاره یا خدمات جانبی محدود شده است. این شکاف میان تعداد دفاتر و حجم واقعی معاملات، نشان دهنده عمق رکودی است که بازار مسکن با آن دست و پنجه نرم می کند؛ رکودی که بیش از دو سال ادامه داشته و هنوز نشانه روشنی از پایان آن دیده نمی شود.

رکود تورمی؛ قفل شدگی بازار

بازار مسکن امروز نمونه بارز رکود تورمی است؛ وضعیتی که در آن قیمت ها افزایش می یابد اما حجم معاملات کاهش پیدا می کند. این ترکیب نامتوازن باعث شده بازار در حالتی قفل شده قرار بگیرد؛ نه خریدار توان ورود دارد و نه فروشنده حاضر به تعدیل جدی قیمت هاست.

برای سرمایه گذاران، چنین بازاری بیش از آنکه فرصت ساز باشد، حامل ریسک های جدی از جمله کاهش نقدشوندگی و خواب سرمایه است. فروش ملک در این شرایط ممکن است ماه ها یا حتی سال ها زمان ببرد و این موضوع جذابیت سرمایه گذاری کوتاه مدت را به شدت کاهش می دهد.

چشم انداز تورم مسکن تا پایان سال

کارشناسان معتقدند بعید است تورم مسکن تا پایان سال بیش از ۱۰ درصد باشد. حتی در خوشبینانه ترین سناریوها، بازدهی اسمی سرمایه گذاری در بازار مسکن محدود خواهد بود و با در نظر گرفتن هزینه های جانبی، مالیات ها و استهلاک، بازدهی واقعی ممکن است بسیار کمتر از این رقم باشد.

در سال آینده نیز اگرچه احتمال رشد قیمتی وجود دارد، اما پیش بینی می شود تورم مسکن همچنان کمتر از تورم عمومی اقتصاد باقی بماند. این موضوع نشان می دهد بازار مسکن در مقایسه با سایر بازارهای دارایی، همچنان عقب تر حرکت خواهد کرد.

سرمایه گذاری در مسکن؛ حفظ ارزش یا افزایش ریسک؟

در مجموع، سرمایه گذاری در بازار مسکن در شرایط فعلی بیش از آنکه با هدف کسب سود انجام شود، به ابزاری برای حفظ نسبی ارزش سرمایه تبدیل شده است. کاهش شدید نقدشوندگی، حذف تقاضای مصرفی، محدود بودن دامنه رشد قیمت و نااطمینانی های اقتصادی، همگی ریسک سرمایه گذاری در این بازار را افزایش داده اند.

بازار مسکن امروز در وضعیتی شکننده قرار دارد. تا زمانی که قدرت خرید خانوارها ترمیم نشود، نظام تامین مالی اصلاح نگردد و چشم انداز اقتصاد کلان شفاف تر نشود، این بازار همچنان درگیر رکود تورمی خواهد بود و سرمایه گذاری در آن تصمیمی محتاطانه و پرریسک باقی می ماند.

جمع بندی کوتاه

رشد 6 درصدی قیمت مسکن در یک ماه اخیر نه نشانه رونق بلکه هشدار تعمیق رکود تورمی است؛ بازاری با قیمت های بالا، معاملات محدود و ریسک بالای سرمایه گذاری.