چشم‌انداز بازار مسکن تا پایان سال

به گزارش خبرمحور به نقل از مهر، بازار مسکن در ایران ماه هاست که با رکود عمیق دست به گریبان است. کاهش ساخت و ساز، نبود نقدینگی، بی رغبتی سرمایه گذاران و شکست طرح های دولتی مانند نهضت ملی مسکن باعث شده بازار نه تنها از تورم عقب بماند، بلکه حتی رونق معمول پایان سال را نیز از دست بدهد. به گفته کارشناسان، بازار مسکن در آستانه عید ۱۴۰۵ شرایطی دارد که نشان می دهد برخلاف سال های گذشته، امسال خبری از جنب و جوش شب عید نخواهد بود.
مهدی سلطان محمدی، کارشناس بازار مسکن، در گفتگویی با تشریح جزئیات وضعیت موجود، تاکید کرده که بازار در رکود نسبی عمیقی قرار گرفته و حتی افزایش قیمت ها نیز توان همپایی با تورم را ندارد.

شکست تدریجی نهضت ملی مسکن

سلطان محمدی با اشاره به طرح نهضت ملی مسکن، این طرح را یکی از ریشه های وضعیت فعلی دانست. او معتقد است دولت در ابتدای اجرای طرح هیچ پیش بینی دقیقی درباره تامین مالی آن انجام نداده بود. قرار بود بخش کمی از هزینه ساخت را متقاضی پرداخت کند و بخش اصلی از طریق وام های بانکی تامین شود. اما واقعیت آن بود که بانک ها توان پرداخت چنین حجم سنگینی از تسهیلات را نداشتند و دولت نیز منابعی برای پشتیبانی طرح نداشت.

هزینه های ساخت و مصالح ساختمانی طی سال های اخیر چند برابر شده و عملا هزینه پروژه ها به نقطه ای رسیده که نه بانک ها توان تامین دارند و نه متقاضیان قادر به پرداخت اقساط آن هستند. به همین دلیل، بخش زیادی از پروژه های نهضت ملی مسکن در مراحل اولیه متوقف شده یا با سرعتی بسیار کند پیش می رود.

سلطان محمدی می گوید:
«پروژه ها شروع شده اما منابع لازم برای تکمیل آن ها وجود ندارد. طرح در عمل شکست خورده محسوب می شود، هرچند ممکن است بخشی از واحدها با تاخیر چندین ساله به نتیجه برسد.»

در ادامه، جدول زیر وضعیت کلی طرح نهضت ملی مسکن از نگاه کارشناسان را نشان می دهد:

جدول: وضعیت نهضت ملی مسکن در سال ۱۴۰۵

این جدول به خوبی نشان می دهد چرا کارشناسان طرح را «شکست خورده اما نیمه فعال» می دانند.

رکود ساخت و ساز؛ ضربه دوم به بازار مسکن

در کنار مشکلات نهضت ملی مسکن، رکود ساخت و ساز نیز فشار بیشتری به بازار وارد کرده است. کاهش توان مالی سازندگان، نوسان شدید قیمت مصالح، بی اعتمادی نسبت به آینده اقتصاد و نبود سیاست حمایتی مشخص، باعث شده بسیاری از سازندگان پروژه های جدید را آغاز نکنند.
این در حالی است که ایران سالانه به حدود یک میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد تا تعادل بازار حفظ شود. اما در سال های اخیر حجم ساخت و ساز به کمتر از نصف نیاز کشور رسیده است.

وقتی عرضه کاهش می یابد، بازار در بلندمدت با جهش های قیمتی ناگهانی مواجه می شود. اما نکته عجیب درباره وضعیت فعلی این است که حتی با کاهش ساخت و ساز، بازار همچنان در رکود باقی مانده و تقاضا نیز فعال نشده است.

سلطان محمدی می گوید:
«قیمت ها نتوانسته اند همپای تورم حرکت کنند. مردم توان خرید ندارند و سرمایه گذاران نیز رغبتی برای ورود به بازار نشان نمی دهند.»

چرا بازار شب عید رونق نمی گیرد؟

در سال های گذشته، همیشه در ماه های پایانی سال بازار مسکن رونقی نسبی می گرفت. بسیاری از خانواده ها تصمیم می گرفتند قبل از شروع سال جدید خانه جدید بخرند یا اجاره کنند، یا سازندگان تلاش می کردند واحدهای نیمه تمام را آماده فروش کنند. اما امسال شرایط کاملا متفاوت است.

عوامل اصلی نبود رونق شب عید امسال عبارتند از:

1. کاهش شدید قدرت خرید مردم
   حقوق و درآمدها با تورم رشد نکرده و عملا خرید مسکن از توان طبقه متوسط خارج شده است.

2. نبود نقدینگی در بازار
   سرمایه گذاران به دلیل نااطمینانی نسبت به آینده اقتصاد، وارد بازار نمی شوند.

3. جذابیت بازارهای موازی
   دلار، طلا و بورس برای سرمایه گذاری کوتاه مدت جذاب تر شده اند.

4. کاهش عرضه واحدهای نوساز
   سازندگان پروژه های جدید آغاز نکرده اند و واحد آماده نیز کم است.

با ترکیب این عوامل، چشم انداز رونق شب عید کاملا تیره و تار است.

آینده قیمت مسکن؛ رشد محدود اما اجتناب ناپذیر

هرچند بازار در رکود است، اما کارشناسان معتقدند رشد قیمت در ماه های آینده محتمل است. آنچه مسلم است این است که افزایش قیمت ها احتمالا همپای تورم نخواهد بود.
تورم نقطه ای حدود ۵۰ درصد اعلام شده است اما بازار توان تحمل چنین رشدی را ندارد. از طرفی هزینه ساخت همچنان در حال افزایش است و این موضوع دیر یا زود اثر خود را بر قیمت نهایی مسکن خواهد گذاشت.

سلطان محمدی در این باره می گوید:
«قیمت مسکن نمی تواند ثابت بماند، اما رشدی که رخ خواهد داد به اندازه تورم نخواهد بود. بازار در حالت بی جانی قرار دارد و افزایش قیمت ها بیشتر از جنس فشار هزینه بر عرضه خواهد بود.»

به نظر می رسد بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ با یک رکود تورمی کم سابقه روبرو باشد؛ یعنی رکود در معاملات و افزایش تدریجی قیمت ها.

جمع بندی

بازار مسکن ایران در آستانه سال ۱۴۰۵ یکی از ضعیف ترین دوره های خود را تجربه می کند. کاهش ساخت و ساز، شکست نسبی طرح های حمایتی، نبود نقدینگی و کاهش قدرت خرید مردم موجب شده بازار در رکود عمیق فرو رود. برخلاف سال های گذشته، امسال خبری از رونق شب عید نخواهد بود و افزایش قیمت ها نیز احتمالا کمتر از نرخ تورم خواهد بود. آینده بازار همچنان مبهم است و تا زمانی که سازوکار مالی طرح های دولتی اصلاح نشود و قدرت خرید مردم تقویت نگردد، این رکود ادامه خواهد داشت.