آینده بازار مسکن ۱۴۰۴؛ کاهش قیمت یا جهش تازه؟

بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر همواره یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های خانوارها و دولت‌ها بوده است. افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها، رکود معاملات و کاهش توان خرید مردم، موجب شده رؤیای خانه‌دار شدن برای بخش بزرگی از جامعه بیش از پیش دست‌نیافتنی شود. سال ۱۴۰۴ نیز در شرایطی آغاز شد که هم تحولات اقتصادی و سیاسی در داخل و خارج کشور و هم تغییر رفتار سرمایه‌گذاران و مصرف‌کنندگان، این بازار را به نقطه‌ای حساس رسانده است. پرسش اصلی امروز فعالان و متقاضیان این است که آیا مسکن در نیمه دوم سال ۱۴۰۴ وارد رکود عمیق‌تری خواهد شد یا شاهد کاهش قیمت‌ها خواهیم بود؟

اثر تحریم‌ها بر بازار مسکن

یکی از موضوعاتی که همواره بر اقتصاد ایران سایه انداخته، تحریم‌های اقتصادی است. با وجود اینکه بسیاری از بازارها به‌طور مستقیم از تحریم‌ها متأثر می‌شوند، کارشناسان معتقدند اثر مستقیم این محدودیت‌ها بر بخش مسکن اندک است.

• زمین: واردات و صادرات ندارد و در داخل کشور تأمین می‌شود.

• مصالح ساختمانی: بخش عمده در داخل تولید می‌شود و حتی ایران صادرکننده سیمان، کاشی، سنگ و بسیاری مصالح است. تنها بخش کوچکی از کالاهای لوکس وارداتی ممکن است متاثر شوند.

• نیروی انسانی: ایران دارای مازاد نیروی کار متخصص در حوزه معماری و مهندسی است و بیکاری در این بخش نیز مشهود است.

با این حال، تحریم‌ها به‌طور غیرمستقیم و از طریق بازارهای موازی مانند ارز و طلا بر بازار مسکن تأثیر می‌گذارند. افزایش نرخ ارز یا نوسان‌های شدید آن، انتظارات تورمی را بالا می‌برد و این نگرانی به بخش مسکن هم منتقل می‌شود.

تغییر ترکیب خریداران و فروشندگان

یکی از نکات مهم در تحلیل بازار مسکن ایران، تغییر ترکیب تقاضاست. در دهه‌های گذشته بخش عمده خریداران را خانوارهای مصرفی تشکیل می‌دادند. اما امروز، ۸۰ تا ۹۰ درصد خریداران نگاه سرمایه‌ای دارند و تنها ۱۰ درصد مصرف‌کنندگان واقعی هستند.

• خریداران سرمایه‌ای: به دنبال حفظ ارزش پول یا کسب سود از افزایش قیمت‌ها.

• خریداران مصرفی: عمدتاً جوانان و خانوارهای متوسط که سهم آن‌ها به شدت کاهش یافته است.

از طرف دیگر، فروشندگان نیز غالباً کسانی هستند که در گذشته با انگیزه سرمایه‌گذاری ملک خریداری کرده‌اند و حالا برای نقد کردن دارایی یا تبدیل آن به ارز اقدام به فروش می‌کنند.

جالب آنکه در بسیاری از آگهی‌ها عبارت «فروش فوری جهت مهاجرت» دیده می‌شود؛ اما بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد این بیشتر یک ترفند تبلیغاتی برای جلب توجه خریداران است تا یک واقعیت فراگیر در بازار.

موانع سرمایه‌گذاری در بازار مسکن

با وجود اینکه مسکن به‌طور سنتی یکی از بازارهای امن در ایران بوده، موانع متعددی بر سر راه سرمایه‌گذاری وجود دارد:

1. سوداگری و قیمت‌گذاری غیرواقعی: برخی سازندگان با مطالبه سودهای خارج از عرف، بازار را برای خریداران دلسردکننده کرده‌اند.

2. کاهش تولید و صدور پروانه‌های ساختمانی: در سال‌های اخیر روند ساخت‌وساز کاهش یافته و همین مسأله رکود معاملات را تشدید کرده است.

3. کند شدن نقدشوندگی املاک: فروش ملک در مقایسه با گذشته زمان‌برتر و دشوارتر شده است.

4. جذابیت بازارهای موازی: رشد سریع ارز، طلا و حتی رمزارزها باعث شده سرمایه‌گذاران به سمت این بازارها بروند.

5. تسهیلات بانکی ناکارآمد: وام‌های مسکن موجود کمتر از ۱۰ درصد قیمت یک واحد متوسط در تهران را پوشش می‌دهند. این موضوع عملاً ورود خانه‌اولی‌ها را ناممکن کرده است.

اثرات روانی و اجتماعی

بازار مسکن تنها یک بخش اقتصادی نیست؛ بلکه مستقیماً با رفاه اجتماعی و امنیت روانی خانوارها در ارتباط است. هنگامی که قیمت‌ها به حدی می‌رسد که اقشار متوسط و پایین جامعه توان خرید را از دست می‌دهند، پیامدهای اجتماعی گسترده‌ای همچون افزایش تقاضا برای اجاره، مهاجرت از شهرهای بزرگ به حاشیه و حتی مهاجرت به خارج از کشور رخ می‌دهد.

از سوی دیگر، برخی مالکان واحدهای لوکس در مناطق شمالی تهران به دلیل نیاز به نقدینگی یا تبدیل دارایی به ارز، اقدام به فروش با تخفیف کرده‌اند. اما این تخفیف‌ها محدود به واحدهای لوکس بوده و تأثیر چندانی بر بازار عمومی مسکن ندارد.

چشم‌انداز بازار تا پایان سال ۱۴۰۴

به گفته حسام عقبائی، رئیس پیشین اتحادیه مشاوران املاک، بازار مسکن در نیمه دوم سال ۱۴۰۴ نه تنها ظرفیت رشد ندارد بلکه میانگین قیمت‌ها در مناطق مختلف کشور ممکن است بین ۲۰ تا ۳۰ درصد کاهش یابد.

دلایل این پیش‌بینی عبارتند از:

• کاهش قدرت خرید مردم و جا ماندن دهک‌های متوسط و ضعیف از بازار

• کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی و تولید مسکن

• افزایش احتیاط سرمایه‌گذاران

• نبود تسهیلات مؤثر بانکی

• بلاتکلیفی ناشی از تحولات سیاسی و احتمال فعال شدن مکانیسم ماشه

جدول وضعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۴

جمع‌بندی

بازار مسکن ایران در ۱۴۰۴ بیش از هر زمان دیگری با بحران تقاضا و کاهش قدرت خرید مواجه است. اگرچه تحریم‌ها تأثیر مستقیمی بر زمین، مصالح و نیروی انسانی ندارند، اما اثرات روانی ناشی از نوسانات اقتصادی و سیاسی، به همراه رکود ساخت‌وساز و ناکارآمدی نظام بانکی، باعث شده این بازار در مسیر نزولی قرار گیرد.

به نظر می‌رسد تا پایان سال ۱۴۰۴، بازار مسکن آرام، بدون جهش قیمتی و حتی با کاهش میانگین ۲۰ تا ۳۰ درصدی قیمت‌ها همراه باشد. این کاهش هنوز به معنای واقعی شدن قیمت‌ها نیست، چراکه جهش‌های سال‌های گذشته فاصله بزرگی میان ارزش واقعی و قیمت اسمی ایجاد کرده‌اند.

در نهایت، آینده بازار مسکن به اصلاح سیاست‌های حمایتی، ارائه تسهیلات کارآمد و بازگشت اعتماد سرمایه‌گذاران بستگی دارد. در غیر این صورت، رکود عمیق‌تر و کاهش تدریجی قیمت‌ها ادامه خواهد یافت.

منبع: اقتصادنیوز