دردسرهای حقوقی تهاتر در بازار مسکن / در صورت فسخ، قانون پشت چه کسی است؟
به گزارش خبر محور به نقل از تجارت نیوز؛ در سالهای اخیر، موج فزاینده نااطمینانیهای اقتصادی، جهشهای تورمی و کاهش پیوسته ارزش ریال، رفتار معاملهگران را در بازارهای سرمایهای ایران به شدت تغییر داده است. در این میان، هراس از افت آنی ارزش پول در فاصله میان فروش یک دارایی و خرید دارایی دیگر، خریداران و فروشندگان را به سمتی سوق داده تا ریال را از چرخه معاملات خود حذف کنند.
این پدیده که پیش از این در بازارهای زودبازدهتر رخ میداد، اکنون دامنگیر بازار مسکن نیز شده و آگهیهای «تهاتر» ملک با خودرو، دلار، طلا و حتی ارزهای دیجیتال را در پلتفرمها داغ کرده است؛ روشی که فعالان اقتصادی آن را شیوهای غیرمتعارف و واکنشی ناشی از نبود آرامش روانی در جامعه میدانند. اگرچه معاملهگران با این اقدام به دنبال به حداقل رساندن ریسک تورم هستند، اما به باور کارشناسان، جابهجایی داراییها خارج از شبکه رسمی ریال، میتواند آنها را در مراجع قضایی با چالشهای بزرگ حقوقی مواجه کند. در این گزارش، ابعاد و پیامدهای این پدیده در گفتوگو با منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن، بررسی شده است.
طی سالهای اخیر به دلیل افزایش نااطمینانی اقتصادی و جهشهای تورمی، سرمایهگذاری در بازارهای ارز، طلا، خودرو، بورس و مسکن افزایش یافته است. در این بین، به دلیل نوسانات بالای این بازارها در برخی دورهها و شیب نزولی ارزش ریال، سرمایهگذاران در زمان تبدیل و انتقال سرمایه از بازاری به بازار دیگر، نگران سقوط ارزش پول خود هستند. در همین حال، برخی از فروشندگان نیز تمایلی به نگهداری ریال ندارند و ترجیح میدهند، سرمایه خود را به سرمایهای دیگر غیر از ریال تبدیل کنند.
این رفتار و تلاش برای بالا بردن سرعت معاملات به دلیل نگرانی از کاهش ارزش ریال در هر دو سمت خریدار و فروشنده، موجی از معاملات تهاتری را در بازارها به راه انداخته است؛ بازار مسکن نیز از این موج مصون نمانده و شاهد افزایش معاملات تهاتری است. این در حالی است که کارشناسان و فعالان اقتصادی همواره معاملات به صورت تهاتر را شیوهای غیرمتعارف در بازار مسکن معرفی میکردند.
بررسیها نشان میدهد، بار دیگر آگهیهای تهاتر در پلتفرمها داغ شده است؛ اما آیا این شیوه برای معامله در بازار مسکن مناسب خواهد بود؟ منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن در گفتوگو با تجارتنیوز ابعاد مختلف این پدیده را تشریح کرده است.
تهاتر نشانه نبود آرامش روانی در بازار مسکن است
غیبی درباره انجام معاملات بازار مسکن بهصورت تهاتر به تجارتنیوز گفت: «تهاتر نشاندهنده نوعی التهاب و نگرانی اقتصادی در میان مردم است. یعنی این وضعیت، نشانه آرامش روانی بازار معاملات نیست.»
او افزود: «در شرایط عادی، فرد باید بتواند با آرامش خودروی خود را بفروشد، سپس دنبال خرید ملک برود یا طلای خود را نقد کند و بعد ملک مورد نظرش را بخرد. اما چون فرصتها در بازارهای موازی بهصورت آنی تغییر میکنند، خریدار یا فروشنده نگران است که دارایی خود را نقد کند، پول را در حساب بگذارد و بعد، ۱۰ یا ۱۵ روز در بنگاههای مختلف به دنبال ملک مناسب بگردد. زیرا در این فاصله، ارزش آن دارایی که فروخته است کاهش پیدا میکند.»
انتظارات تورمی و التهابات روانی بازارها
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: «حتی اگر در عمل هم کاهش ارزش ریالی رخ ندهد، انتظارات تورمی و التهابات روانی بازار، احساس ناامنی ذهنی و رفتاری ایجاد میکند. به همین دلیل فرد ترجیح میدهد دارایی خود را به همان شکل نگه دارد؛ مثلا طلا، ارز یا ملک. سپس زمانی که از خرید خود مطمئن شد، تبدیل وضعیت انجام دهد و آن را به ریال تبدیل کند.»
افراد با انجام تهاتر تصور میکنند ریسک خود را به حداقل رساندهاند
غیبی با اشاره به تصور کاهش ریسک در معاملات تهاتری بیان کرد: «حتی گاهی فرد برای کاهش بیشتر ریسک میگوید اصلا نیازی نیست من بازار طلا یا ارز را بگردم؛ شما طلا را از من بگیرید یا ارز را تحویل بگیرید یا ملک کوچکتر من را بردارید و در معامله لحاظ کنید. به این ترتیب تصور میکند ریسک خود را به حداقل رسانده است.»
نظام معاملات کشور بر مبنای ریال و تومان تعریف شده
این کارشناس بازار مسکن درباره شیوه صحیح انجام معاملات اظهار کرد: «باید توجه داشت که نظام معاملات و گردش مالی ما در قوانین مدنی و تجاری بر مبنای ریال و تومان تعریف شده است. افراد و واحدهای صنفی مجاز نیستند که معاملات خود را بر مبنای دلار، طلا یا موارد مشابه انجام دهند.»
مرجع قضایی ممکن است به اصل معاملات تهاتری ایراد وارد کند
غیبی افزود: «اینها همان خطاها و ریسکهایی هستند که اگر بعدا اختلافی ایجاد شود، مرجع قضایی ممکن است به اصل معامله ایراد وارد کند و بگوید شما خارج از چارچوب متعارف معامله کردهاید. ممکن است در خصوص ارز دیجیتال، تتر یا حتی ارزهای خارجی، اثبات پرداخت و دریافت با مشکلات حقوقی مواجه شود.»
غیبی به تبعات و مشکلات احتمالی معاملات تهاتری اشاره و بیان کرد: «بنابراین گاهی ما تصور میکنیم ریسک را کاهش دادهایم، اما اگر در اجرای تعهدات طرفین مشکلی پیش بیاید، اثبات این مسائل میتواند بسیار دشوار باشد. ممکن است همان ریسک کوچکی که برای فرار از آن وارد معامله شدهایم، بعدها به یک چالش بزرگ حقوقی تبدیل شود.»
داراییهایی که سخت نقد میشوند
این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: «همانطور که در ابتدا گفتم، علت اصلی روی آوردن مردم به این نوع معاملات، نگرانی نسبت به آینده و التهابات روانی بازار است.»
او افزود: «یک دلیل دیگر هم برای انجام معاملات بهصورت تهاتر وجود دارد؛ برخی املاک و خودروها راحتالبیع نیستند و بهراحتی فروش نمیروند. ممکن است ملکی متقاضی زیادی نداشته باشد یا خودرویی باشد که فروش آن دشوار است. در این شرایط طرفین میگویند شما ملک من را بردارید و در مقابل خودرویتان را بدهید یا عکس آن.»
معاملات تهاتری در بازارها به دلیل چالشهای حقوقی، توصیه نمیشود
این کارشناس بازار مسکن در ادامه درباره سایر چالشهای معاملات تهاتری بیان کرد: «در واقع افراد تلاش میکنند یکدیگر را برای معامله قانع کنند. اما گاهی فرد در ازای یک خودروی سختفروش یا ملکی با شرایط نامناسب، زمینی دورافتاده یا ملکی با چالشهای حقوقی دریافت میکند که حتی از دارایی قبلی او هم دردسر بیشتری دارد. بنابراین برخی از این تهاترها در عمل مصداق «از چاله به چاه افتادن» هستند و به همین دلیل توصیه نمیشوند.»
شیوه اجرا و ساختار معاملات در قالب تهاتر مورد بحث است
غیبی با اشاره به اینکه ریسک تهاتر بالاست و روش درستی هم محسوب نمیشود، گفت: «ریسک این کار بالاست، مگر در مواردی که شرایط کاملا مشخص باشد. مثلا فردی واحد ۶۰ متری شما را میخواهد و شما هم واحد ۸۰ متری او را میخواهید و او صرفا به مابهالتفاوت نقدی نیاز دارد. این نوع معاملات کاملا تعریفشده و منطقی هستند و ما آنها را نفی نمیکنیم. اتفاقا چنین معاملاتی میتواند به گردش بازار مسکن کمک کند.»
او اضافه کرد: «اما زمانی که فرد حتی شناختی از کیف پول دیجیتال ندارد و دیگران برایش کیف پول ایجاد میکنند و میگویند مبلغ را به آن واریز میکنیم، این دیگر ریسک بزرگی است. اگر طرف مقابل بعدها به تعهدات خود عمل نکند، حتی اثبات اینکه چه چیزی پرداخت شده و چه چیزی دریافت شده، ممکن است سالها زمان ببرد.»
این کارشناس بازار مسکن توضیح داد: «بنابراین شیوه اجرا و ساختار معاملات در قالب تهاتر مورد بحث است. اینکه کسی طلای خود را بفروشد و با پول آن مسکن بخرد، بحث دیگری است و نباید این دو موضوع با هم اشتباه گرفته شوند.»
تهاتر زمانی اعتبار دارد که قانون بتواند آن را تفسیر و ارزش معاملات را مقایسه کند
غیبی درباره لزوم تفسیر قانون برای معملات تهاتر بیان کرد: «تهاتر در حقوق و قانون تجارت تعریف مشخصی دارد و باید شرایط قانونی لازم برای آن فراهم باشد. قانون باید بتواند این نوع توافق را تفسیر و پشتیبانی کند.»
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: «گاهی حتی مثالهایی شنیده میشود که مثلا فردی با گوسفند ملک خریده است. اینها از نظر حقوقی قرابت و تناسب لازم را ندارند. اگر اختلافی پیش بیاید، کارشناس باید بتواند ارزشها را با یکدیگر مقایسه و ارزیابی کند.»
او اضافه کرد: «ممکن است دو نفر از بستگان یا دوستان در فضایی کاملا توافقی چنین معاملاتی انجام دهند و مشکلی هم پیش نیاید. اما وقتی با فردی غریبه وارد معامله میشوید و تتر، شمش طلا، کد طلا یا ارز خارجی جابهجا میکنید، اگر بعدا مشخص شود بخشی از آن جعلی بوده یا مشکلی داشته است، اثبات موضوع بسیار دشوار خواهد بود و حتی باید پرونده جداگانهای برای کلاهبرداری تشکیل شود.»
غیبی تصریح کرد: «به همین دلیل ما چنین روشهایی را توصیه نمیکنیم. برخی افراد تصور میکنند با تحویل دادن همه داراییهای خود در قالب یک معامله، ریسک را کاهش میدهند؛ در حالی که همین همسان نبودن موضوعات معامله میتواند در آینده تبعات حقوقی جدی برای آنها ایجاد کند.»
معاملات تهاتر اگر در نهایت فسخ شوند، تفکیک حقوق طرفین دشوار خواهد بود
این کارشناس بازار مسکن بار دیگر به چالشهای حقوقی تهاتر اشاره و بیان کرد: «در واقع یکی از دلایل اصلی هشدار درباره این نوع تهاترها، همین تبعات حقوقی و دشواری رسیدگی به اختلافات احتمالی است.»
او افزود: «فرض کنید فردی خودروی خود را بهعنوان بخشی از ثمن معامله پرداخت کرده باشد، اما بخش دوم تعهدات مالی انجام نشود و یا حتی قرارداد به سمت فسخ برود. در این صورت تفکیک حقوق و تعهدات طرفین بسیار پیچیده میشود.»
غیبی ادامه داد: «ممکن است مالک خودرو بگوید خودروی من اکنون چند برابر ارزش قبلی را دارد و باید عین آن به من بازگردانده شود. از سوی دیگر، طرف مقابل هم درخواست استرداد دارایی خود را مطرح میکند. در نتیجه، موضوعی که قرار بود ریسک را کاهش دهد، به مجموعهای از اختلافات جدید تبدیل میشود.»
او در ادامه بیان کرد: «به همین دلیل معتقدم در معاملات باید کاری انجام دهیم که قانون برای آن تفسیر روشن، حمایت حقوقی و پشتوانه اجرایی داشته باشد. اگر خارج از این چارچوب حرکت کنیم، احتمال مواجهه با چالشهای جدی وجود دارد.»
افراد باید برای انجام معاملات تهاتری با وکیل متخصص مشورت کنند
این کارشناس بازار مسکن خطاب به افرادی که قصد انجام تهاتر دارند، اظهار کرد: «توصیه نهایی من این است که اگر افراد قصد انجام چنین تهاترهایی را دارند، حتما پیش از معامله با یک وکیل حاذق در حوزه املاک و تهاتر مشورت کنند تا مشخص شود چه چیزی باید در قرارداد نوشته شود و چگونه ارزشها با یکدیگر همسانسازی شوند.»
او افزود: «اگر افراد صرفا بر اساس اعتماد شخصی تصمیم بگیرند و بعدها مشکلی پیش بیاید، ممکن است بخش قابل توجهی از داراییهایشان با چالش حقوقی مواجه شود.»
بله | ایتا | روبیکا | سروش پلاس | تلگرام | اینستاگرام | آپارات
هیچ نظر! یکی از اولین.