واکنش بازار مسکن به احتمال جنگ؛ خانههای ۵۰ تا ۷۵ متری محبوب شدند
بازار مسکن ایران در سالهای اخیر با رکود چندساله مواجه بوده است. این رکود که تحت تأثیر عوامل اقتصادی و سیاسی شکل گرفته، باعث شده بازار مسکن نسبت به سایر داراییها مانند دلار، طلا و حتی بورس عقب بماند. بررسیهای میدانی نشان میدهد که با بودجه حدود ۷ میلیارد تومان میتوان در مناطق مختلف تهران یک آپارتمان خرید، هرچند متراژ، سن بنا و امکانات واحدها تفاوت چشمگیری دارند.
حسن محتشم، عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران، معتقد است کاهش سرمایهگذاری در بخش ساختوساز، افزایش هزینههای مواد اولیه و خدمات، و افت نقدشوندگی، مهمترین موانع رشد پایدار بازار مسکن هستند. وی تأکید میکند:
- «تا زمانی که امنیت به اقتصاد بازنگردد و سیاستهای مالیاتی و بودجهای دولت با توان درآمدی مردم همراستا نشود، تغییر معناداری در وضعیت مسکن رخ نخواهد داد.»
بررسیهای تاریخی نیز نشان میدهد که بازار مسکن ایران سابقه رکودهای دو تا پنجساله دارد. برای مثال، بین سالهای ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۶، قیمت مسکن در برخی مناطق کمتر از نرخ تورم رشد کرده بود. در این دورهها، بازار پس از مدتی با افزایش نرخ دلار و رشد اقتصادی نسبی خود را تطبیق داده و فاصله قیمتها را جبران کرده است.
جنگ ۱۲ روزه و تأثیر آن بر معاملات مسکن
محتشم در گفتگو با اقتصادنیوز، جنگ ۱۲ روزه را عاملی برای تشدید رکود بازار مسکن دانست. به گفته او، ناامنی سیاسی باعث کاهش سرمایهگذاری و خروج نقدینگی از این بازار شده است:
- «در شرایط ناامن، ورود سرمایه کاهش یافته و خروج آن شدت میگیرد. سرمایهگذاران ترجیح میدهند داراییهای خود را در بازارهای نقدشونده نگه دارند.»
وی ادامه داد: افزایش هزینه نهادههای ساختمانی، نیروی انسانی و خدمات، در شرایطی که تقاضای مؤثر وجود ندارد، قیمت تمامشده مسکن را افزایش داده است. این روند باعث شده تولید مسکن کاهش یابد و حتی در مواردی متوقف شود.
کارشناسان بر این باورند که بازار مسکن همچنان منتظر بازگشت امنیت و کاهش تنشهای سیاسی است تا سرمایهها دوباره به سمت این بخش هدایت شوند. این موضوع به ویژه برای واحدهای کوچک و متوسط که بیشترین معاملات را تجربه میکنند، اهمیت دارد.
تحلیل معاملات واحدهای کوچک و متوسط
در ماههای اخیر، بیشترین معاملات مسکن در تهران مربوط به واحدهای کوچک و متوسط با متراژ ۵۰ تا ۷۵ متر بوده است. این واحدها به دلیل قیمت مناسبتر و امکان دسترسی برای خریداران مختلف، مورد توجه قرار دارند.
محتشم توضیح داد:
- «واحدهای بزرگ و گرانقیمت همچنان در رکود قرار دارند، چرا که خریداران به دلیل افزایش قیمت و کاهش قدرت خرید، تمایل چندانی به خرید آنها ندارند.»
این وضعیت نشان میدهد که بازار مسکن از لحاظ حجم معاملات دچار یک «دوگانگی» شده است: واحدهای کوچک فعال و پرتقاضا هستند، اما واحدهای بزرگ و لوکس در رکود کامل قرار دارند.
پیشبینی قیمت مسکن در سال آینده
محتشم با اشاره به بودجه ۱۴۰۵ و سیاستهای مالی دولت گفت:
- «بودجههای عمرانی اغلب به دلیل هزینههای جاری دولت کامل اجرا نمیشوند و اتکای بیشتر به درآمدهای مالیاتی، بدون ایجاد درآمد واقعی برای مردم، میتواند اجرای برنامهها را با مشکل مواجه کند.»
وی تأکید کرد که اگر امنیت و ثبات در بازار برقرار شود، احتمال افزایش قیمتها وجود دارد، اما در غیر این صورت رکود و بلاتکلیفی ادامه خواهد داشت.
همچنین او درباره تاثیر افزایش قیمت دلار و طلا بر مسکن افزود:
- «بازار مسکن در حال حاضر نسبت به افزایش ارزش سایر داراییها عقب مانده است. اگر سرمایهها به سمت مسکن بازگردند، این عقبماندگی جبران خواهد شد.»
وضعیت بازار اجاره
با توجه به رکود خرید و فروش و کاهش قدرت خرید خانوارها، تقاضا برای اجاره افزایش یافته است. محتشم پیشبینی میکند که عرضه محدود، مانع کاهش قیمتها خواهد شد و اجارهبها همچنان روند صعودی خود را ادامه میدهد. هرچند دولت سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره تعیین کرده، اما طی سالهای اخیر رشد ۳۰ تا ۴۰ درصدی تجربه شده است و این روند برای سال آینده نیز محتمل است.
وی افزود:
- «بازار اجاره تابعی از وضعیت خرید و فروش است. کاهش عرضه واحدهای خریداری شده و افزایش تقاضای اجاره، رشد اجارهبها را محتمل میکند.»
خانههای خالی و مالیات بر املاک
یکی دیگر از مسائل مهم بازار مسکن، خانههای خالی است. محتشم درباره مالیات بر خانههای خالی گفت:
- «بخش عمده خانههای خالی در اختیار نهادهای عمومی و بانکها است و نه افراد حقیقی. مالکان حقیقی معمولاً واحد خود را یا میفروشند یا به بازار اجاره عرضه میکنند.»
او معتقد است دریافت مالیات بر خانههای خالی تنها زمانی عملی است که برای مردم درآمد واقعی ایجاد شده باشد و بدون آن، مطالبه مالیاتی قابلیت اجرا ندارد.
جمعبندی و چشمانداز
بازار مسکن تهران همچنان در رکود و انتظار به سر میبرد. واحدهای کوچک و متوسط فعال و پرتقاضا هستند، اما واحدهای بزرگ و لوکس در رکود قرار دارند. عوامل اصلی که آینده بازار را تعیین خواهند کرد شامل امنیت سیاسی، ثبات اقتصادی، سیاستهای بودجهای و مالیاتی و بازگشت سرمایه به بازار است.
در بخش اجاره نیز با افزایش تقاضا و محدودیت عرضه، رشد اجارهبها ادامه خواهد داشت. اگر امنیت و ثبات اقتصادی و سیاسی برقرار شود، احتمال افزایش قیمتها و جبران عقبماندگی مسکن نسبت به دلار و طلا وجود دارد، اما در غیر این صورت رکود ادامه خواهد داشت و بخش قابل توجهی از تقاضای بازار بدون پاسخ میماند.
هیچ نظر! یکی از اولین.