قیمت مسکن در تهران رکورد زد / رشد ۵ درصدی در یک ماه
بازار مسکن تهران در شهریورماه شاهد افزایش همزمان معاملات و قیمت های پیشنهادی بود؛ به طوری که تعداد معاملات آپارتمان نسبت به مرداد ۷۶ درصد بیشتر شد و قیمت پیشنهادی هر مترمربع مسکن نیز با رشد ۵.۳ درصدی به حدود ۲۲۲ میلیون تومان رسید. بررسی تحولات بازار نشان می دهد افزایش تقاضا، جاماندگی مسکن از برخی بازارهای دارایی و تغییر انتظارات سرمایه گذاران از عوامل موثر بر تحولات شهریور بوده اند.
بازار مسکن تهران در شهریور تکان خورد
به گزارش خبرمحور به نقل از دنیای اقتصاد، بازار مسکن در شهریور شاهد «بیشترین معاملات خرید» طی ماههای گذشته از ۱۴۰۵ شد؛ حتی از اردیبهشت ماه که بهخاطر تعطیلی بازارهای دارایی همه به سمت ملک آمدند هم بیشتر شد. این تحرک معاملاتی اثر خود را روی قیمت آپارتمانهای تهران گذاشت و باعث رشد ۵درصدی ظرف یک ماه شد. تحولات این بازار در گزارش امروز بررسی شدهاست.
قیمت مسکن بعد از 3ماه آرامشنسبی، در شهریور افزایش تقریبا چشمگیر پیدا کرد؛ 5.3درصد در یک ماه که اگرچه این تورم ماهانه ملکی بسیار پایینتر از مقاطعی مثل اردیبهشت امسال و بهمن سال گذشته است؛ اما علت یا علل همین میزان رشد برای تحلیل آینده بازار لازم است بررسی شود. گزارش «دنیایاقتصاد» از آنچه در پایان نیمه اول امسال در بازار معاملات مسکن تهران گذشت، حاکی است: «قیمت پیشنهادی» فروشندههای آپارتمان در شهریور با 5.3درصد افزایش به 222میلیون تومان در مترمربع رسید. سطح فعلی قیمت نسبت به سال گذشته همین موقع 117.6درصد افزایش از خود نشان میدهد. نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن در شهریور، حدود 0.5واحد درصد از متوسط تورم ماهانه مسکن طی ابتدای 1404 تاکنون، بیشتر است. همچنین میزان رشد نقطهای قیمت مسکن در ماه گذشته نیز بالاترین نرخ دستکم از سال92 که آمار ماهانه قیمتها قابل رصد شد، محسوب میشود.
علت اول رشد قیمت آپارتمان
اعداد مربوط به سطوح فعلی تورم مسکن ماهانه و نقطهای، در ابتدا میتواند بیانگر داغشدن تنور معاملات خرید آپارتمان باشد. نتایج تحقیقات میدانی «دنیایاقتصاد» و همچنین آمار مربوط به «معاملات قطعی»، گرمشدن این تنور را تایید میکند،اما «داغشدن» را نه. ماه گذشته 2300 واحد مسکونی در تهران فروخته شد که بالاترین حجم ماهانه معاملات آپارتمان از ابتدای1405 به بعد است. این میزان فروش نسبت به مرداد 76درصد افزایش پیدا کرده است. بنابراین از منظر تغییرات ماهانه معاملات مسکن، میزان رشد چشمگیر بوده و همین عاملی برای تحریک قیمتها بوده است. اما این میزان خریدوفروش واحدمسکونی در یک ماه را نمیتوان «رونق معاملات مسکن» دانست؛ چراکه ظرفیت بازار مسکن شهر تهران در حالت غیررکودی، خریدوفروش ماهانه بالای 8 تا 10 هزار واحد است.
اثر جاماندگی مسکن از رالی بازدهیها
با این حال، در کنار تحرک نسبی معاملات خرید مسکن و اثر مثبت آن بر تورم مسکن، یک اتفاق با «منشأ بیرونی» نیز شتاب قیمت آپارتمان در شهریور را بالا برد. بررسیهای «دنیایاقتصاد» درباره این منشأ بیرونی افزایش قیمت مسکن حاکی است، این بازار از سال 1403 به بعد بهدلیل «تغییر جنس ریسک موثر بر اقتصاد ایران و قیمتها»، از سایر بازارهای دارایی جاماند. بروز نشانههای جنگ در سال1403 و سپس بروز آن در سال1404، سرمایهها و نگاه سرمایهگذاران را به سمت بازارهایی برد که هم به این ریسک زود واکنش نشان میدهند و هم در شرایط جنگی پناهگاه محکمی در مقایسه با ملک برای حفظ ارزش دارایی محسوب میشوند.
طی 2سال گذشته، سنگینی رکود تقاضای مسکن بیشتر از سالهای قبلاز آن شد. این رکود تا پیشاز وقوع جنگ 40روزه و درست از زمان جنگ 12روزه، بسیار شدید شد. جنگها در عمده کشورها باعث سرمایهگریزی بازار املاک میشوند؛ به این علت که احتمال تخریب ساختمان افزایش مییابد. از ابتدای سال1403 تاکنون، متوسط بازدهی خرید مسکن در تهران، کمترین نرخ در مقایسه با بازدهیهای سکه، بورس و دلار بوده است. حتی در یکسال اخیر نیز بازدهی مسکن با ثبت نرخ 117.6درصد همچنان از بازارهای رقیب خود کمتر بود. این جاماندگی، باعث تقویت انتظارات نسبت به رشد قیمت مسکن شده و افزایش چشمگیر تقاضای خرید آپارتمان در شهریور را رقم زد. در کنار اینکه بازار مسکن اکنون در فاز تنظیم رابطه با بازدهی بازارهای موازی قرار گرفته و شهریور، یک ماه جبرانی برای این بازار به لحاظ «ترمیم شکاف نرخ بازدهی» بوده است، اثر «شارژ طلایی قدرت خریداران» را هم نباید دستکم گرفت.
کارنامه معاملات مسکن شهریور ۱۴۰۵
| ردیف | شاخص | مقدار |
|---|---|---|
| ۱ | متوسط قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در تهران | ۲۲۲ میلیون تومان |
| ۲ | افزایش ماهانه قیمت پیشنهادی | ۵.۳ درصد |
| ۳ | افزایش نقطهای قیمت پیشنهادی | ۱۱۷.۶ درصد |
| ۴ | متوسط «قیمت قطعی» | ۲۰۹ میلیون تومان |
| ۵ | فاصله قیمت پیشنهادی و قطعی | حدود ۱۰ درصد |
| ۶ | تعداد معاملات مسکن | ۲ هزار واحد مسکونی |
| ۷ | مهمترین عامل تحرک بازار | رشد معاملات خرید ناشی از «جاماندگی قیمت مسکن نسبت به سایر بازارها» |
| ۸ | تغییر ماهانه بازار مسکن | بازدهی ماهانه مسکن از سایر بازارها کمتر شد |
در ماه گذشته، حجم معاملاتی که «تبدیل طلا و دلار به آپارتمان» کلید ورود تقاضا به بازار مسکن بود، کم نبود. عمده خریداران فعلی بازار مسکن، وابسته به سرمایهای هستند که با رشدهای 2برابری قیمت طلا و سکه در یکسال گذشته شکل گرفته است. متوسط بازدهی سکه طی 2سال گذشته، سالی دستکم 121درصد بوده است. از طرفی رشد مناسب ارزش سهام در ماههای گذشته هم به نوعی توانسته برای کسانی که به امید خرید ملک در بورس سرمایهگذاری کرده بودند، قدرت خرید ایجاد کند. این عوامل هر کدام برای گروهی از خریداران، «پل ورود به بازار مسکن» شد و در نهایت به رشد معاملات و قیمت در شهریور انجامید. با این حال، درون بازار مسکن نیز نوعی «وسوسه» برای تبدیل این دارایی به سکه یا طلا دیده میشود. برخی افراد که سالهای گذشته، آپارتمان به قصد سرمایهگذاری یا حتی ویلا در «شمال» خریداری کردند، اکنون با مقایسه میزان رشد قیمت طلا و مسکن برای بازه زمانی مثلا 10ساله، به نوعی خود را متضرر در مقایسه با حالتی که میتوانستند از طلا سود بیشتری بگیرند، تصور میکنند.
هر چند «داشتن ویلا» خود مزیتی در مقایسه با حبس سرمایه در یک دارایی غیرملکی دارد که «استفاده تفریحی و فراغتی در زمان تعطیل» است؛ اما با صرف نگاه سرمایهای، این پتانسیل در حال حاضر در بازار ملک شکل گرفته که برخی از سرمایهگذاران ملکی را ممکن است در ماههای آتی وارد بازارهای دیگر از جمله طلای فیزیکی، طلای آنلاین یا سکه کند. چنین وسوسهای بهخصوص باتوجه به اینکه «بازدهی 3 رقمی طلا» در این مدت دومینویی و بدون توقف بوده، بین برخی مالکان دیده میشود. اگر این تبدیل دارایی معکوس، ملک به دیگر داراییها، به شکل محسوس اتفاق بیفتد خود عاملی کاهنده برای تورم مسکن در ماههای پیش رو خواهد بود. با این حال هنوز «ریسک جنگ» یک بازیگردان مهم در معادلات بازار مسکن است. چنانچه تنش نظامی دوباره رخ دهد، تورم مسکن به شدت کاهشی خواهد شد.
دکتر محمود اولاد، صاحبنظر اقتصاد مسکن، در پاسخ به پرسش «دنیایاقتصاد» درباره آنچه باعث رشد نسبتا تند قیمت آپارتمان در ماه گذشته شد، گفت: تغییرات «قیمت پیشنهادی» الزاما به این معنی نیست که «قیمت قطعی» معاملات مسکن نیز همین گونه تغییر کرده باشد. اما اگر مبنای سوال شما را رشد «قیمت پیشنهادی» در شهریور در نظر بگیریم، در این صورت چند عامل را میتوان نام برد که روی رفتار قیمتی فروشندهها اثرگذار بوده است. اولین آنها، «همراهی با تورم عمومی» است. یک بخش از افزایش قیمت مسکن میتواند ناشی از واکنش به نرخ تورم عمومی و در واقع به نوعی بحث قیمتهای نسبی باشد. بخشی هم ناشی از اثر فصل جابهجایی است. «انتظارات جامعه» نسبت به تحولات آتی و ریسکهای دیگر بازارهای دارایی نیز به نوعی روی رفتار خریدار و فروشنده در بازار مسکن تاثیر گذاشته است.
اولاد در ادامه تحلیل خود به موردی اشاره کرد که رشد ۵درصدی قیمت فروشندهها را بیشتر میتواند توضیح دهد. معمولا بخش بزرگی از فایلهای فروشندگان حاضر در بازار، واحدهای جدید نیستند. بخش بزرگ بازار، واحدهایی است که مالک آن میخواهد تبدیل به احسن کند. در این ساختار، عموما عجله برای فروش وجود ندارد؛ به ویژه که این نگرانی هم در ذهن فروشنده وجود دارد که «اگر بفروشم، گزینه بهتری برای خرید پیدا نکنم». به خاطر همین این فروشندهها قیمت پیشنهادی را با تغییرات نرخ دلار و سایر قیمتهای دارایی تنظیم و عملا بالا میبرند.
هیچ نظر! یکی از اولین.