امتیازهای طلایی شهرداری برای نوسازی ساختمان های ویران شده

 هسته سخت «بازسازی»ها در تهران، ساختمان‌های به شدت آسیب‌دیده ناشی از اصابت پرتابه‌های جنگی طی جنگ 12روزه و جنگ 40روزه هستند که به‌دلیل «هزینه بالای ساخت از نو» و «انتظار مالکان برای نوسازی به شکل اول»، این عملیات هم زمان‌بر است و هم «توافق ساختمانی و اقتصادی» بین مالکان و عامل بازسازی،‌ پیچیده و پرشرط به نظر می‌رسد.

گروه مسکن و شهری «دنیای‌اقتصاد» با دسترسی به جزئیات مصوبه‌ای که کمیسیون ماده5 شهر تهران در 7صفحه و 3ماده، «راه بازسازی ساختمان‌های جنگ‌زده بدون دریافت هزینه از مالکان آنها» را به نیابت از شهرداری ایجاد کرده است، از گزینه‌هایی گزارش می‌دهد که بسازوبفروش‌های شهر تهران و همچنین فعالان حقوقی بخش ساختمان می‌توانند با استفاده از آن، وارد یک بازار جدید «تخریب و نوسازی» شوند؛ ضمیمه اصلی این بازار، «خرید و فروش تراکم‌ساختمانی ویژه جنگ» است که هم قرار است «معادله اقتصادی» بازسازی را حل کند و هم «صرفه اقتصادی» برای سازنده‌های ساختمان‌های خسارتی به‌وجود بیاورد.

اخبار مرتبط حوزه مسکن

آگهی‌های جنگی مسکن رونق گرفت / از اجاره رایگان تا مشارکت در ساخت

سناریو توافق یا عدم توافق چه بر سر بازارها می آید

آوارگی دوباره آسیب‌دیدگان جنگ / شهرداری خانواده‌ها را جواب کرد؟

نزدیک به 35هزار واحد مسکونی در پایتخت طی جنگ اخیر با ایران، دچار یکی از 4 سطح «آسیب و خسارت» شدند که از این تعداد، نزدیک به 2هزار واحد مسکونی در سطح 3 و 4، یعنی «نیازمند پایدارسازی سازه» و «نیازمند تخریب کامل و بازسازی از نو» هستند. برای هر دوی این دسته ساختمان‌های خسارت‌خورده، چون هزینه بازسازی زیاد است، اعطای یکسری «امتیاز ساختمانی» پول‌ساز در نظر گرفته شده تا خرج کار دربیاید. سطح اول خسارت نیز ساختمان‌هایی هستند که اغلب آنها طی کمتر از 15روز، به‌خاطر «شکستگی شیشه» یا خسارت‌های جزئی، ترمیم شدند و سطح دوم خسارت ساختمان‌های مسکونی آسیب‌دیده به شکل «در و پنجره و بخش‌هایی از دیوارهای داخلی» هستند که آنها هم در زمانی نه چندان طولانی پروسه رفع خسارت‌ آنها سپری شده یا در حال انجام است.

در حال حاضر اما در مناطقی از تهران، دست‌کم 200 پلاک مسکونی وجود دارد که به‌دلیل «شکل و شدت آسیب ناشی از اصابت پرتابه‌های جنگی»، امکان سکونت در آنها از دست رفته و مالکان در انتظار «تصمیم عملیاتی برای شروع بازسازی کامل» این ساختمان‌ها هستند؛ یعنی همان سطح یک و سطح دو. به این پلاک‌ها باید «ساختمان‌‌های سطح 3 و 4 مرتبط با جنگ 12 روزه» را نیز اضافه کرد؛ چون عملیات بازسازی کامل آنها به‌خاطر فرآیند طولانی «اتصال سازنده‌ای که با مطلوب ارزیابی کردن تراکم اضافه جنگی به مالکان خسارت‌‌خورده بتواند شریک پروژه تخریب و نوسازی شود»، به کندی پیش می‌رود.

چهار امتیاز ساختمانی در بازار «بازسازی»های تهران

کمیسیون ماده5 شهر تهران در مصوبه‌ای تحت عنوان «صورت‌جلسه 716»، به نیابت از شهرداری، چهار امتیاز ساختمانی سودساز برای سازنده‌هایی که حاضر شوند «ساختمان‌های ویران‌شده یا سطح سه» را بازسازی کنند، در نظر گرفته است. ستون فقرات این امتیازها، «تراکم اضافه در حد یک تا حداکثر 2 طبقه» است. این امتیازها به شکل حقوقی، در قالب پروانه تخریب و بازسازی، به مالکان ساختمان‌ها داده می‌شود؛ اما در نهایت، منافع اقتصادی آن به سازنده می‌رسد که در نهایت، اثر آن به شکل «بازسازی بدون دریافت هزینه» نصیب مالکان خواهد شد. بازار ساخت‌وساز در تهران، برای اولین‌بار نیست که شاهد «تراکم اضافه» می‌شود. در دوره‌‌هایی به ویژه در اوایل دهه90 که طرح تفصیلی فعلی، تازه نوشته شده بود، شورای عالی شهرسازی در مصوبه‌ای، «اضافه طبقه» در حد یک تا 2 طبقه برای مناطقی از تهران به عنوان «مجوز ویژه افزایش عرضه مسکن» صادر کرد.

در حالت عادی نیز طی عمده سال‌های گذشته، «فروش تراکم مازاد» در نقاط مختلف شهر باب بوده است؛ این مجوز، فراتر از «سقف مجاز طبقات قابل ساخت در طرح تفصیلی» به سازنده‌ها تحت عناوینی که می‌شود با استناد به آنها،‌ خطوط‌قرمز طرح تفصیلی را رد شد، داده شده است.

با این حال، فرق «تراکم جنگی» فعلی با «تراکم مازاد» دوره‌های گذشته، 2 فاکتور است. فاکتور اول، «ارائه رایگان تراکم اضافه» به پلاک‌های جنگ‌زده است و فاکتور دوم نیز «قابلیت حرکت این مجوز طلایی» از پلاک ویران‌شده به عنوان پلاک فرستنده «تراکم اضافه» به هر پلاکی که مطلوب سازنده باشد تحت عنوان پلاک گیرنده است. طبق مصوبه کمیسیون ماده5، تعداد طبقات مجاز به ساخت در ساختمان‌های مسکونی ویران‌شده، معادل 50درصد «وضعیت فعلی» می‌تواند افزایش پیدا کند؛ مشروط به اینکه حداکثر افزایش طبقات، «2طبقه اضافی» باشد و در عین حال، «سقف طبقات بر اساس فاکتور عرض معبر» رعایت شود.