بهران تازه در اقتصاد/ اجاره نشینی گسترش پیدا کرد
بر اساس آمارها، خانوارهای ثروتمند توانستهاند مالکیت خود را از ۱.۸ میلیون واحد در سال ۱۳۸۶ به ۲.۷ میلیون واحد در سال ۱۴۰۲ برسانند، در حالی که دهکهای پایین تنها موفق شدهاند تعداد واحدهایشان را از ۹۰۰ هزار به ۱.۴ میلیون افزایش دهند. این تفاوت معنادار رشد مالکیت نشان میدهد که افزایش مسکن عمدتاً به نفع اقشار مرفه بوده است.
دهکهای پایین نهتنها از چرخه افزایش مالکیت عقب ماندهاند بلکه وابستگی به اجارهنشینی افزایش یافته است. بهعنوان نمونه، سهم دهک اول از اجارهنشینی از ۳ هزار خانوار در سال ۱۳۸۶ به ۶ هزار خانوار در سال ۱۴۰۲ رسیده است، در حالی که دهک دهم سهمی بهمراتب کمتر داشته است.
علل تشدید نابرابری در بازار مسکن
۱. سیاستگذاری معیوب در حوزه مسکن
تغییر جهت سیاستهای دولتی طی دهههای اخیر باعث شد ساخت مسکن برای دهکهای کمدرآمد کاهش یابد و بار اصلی بر دوش بخش خصوصی گذاشته شود. این تصمیم موجب شد ساختوساز به سمت پروژههای سودآور در مناطق پردرآمد شهرها هدایت شود و مناطق حاشیهای و اقشار ضعیف از دسترسی به مسکن مناسب بازبمانند.
۲. سوداگری و تبدیل مسکن به کالای سرمایهای
مسکن در ایران مدتهاست از یک نیاز اجتماعی به کالای سرمایهای تبدیل شده است. بسیاری از خانوارهای پردرآمد علاوه بر خانه شخصی، به خرید و فروش واحدهای جدید بهعنوان سرمایهگذاری روی آوردهاند. نتیجه این رویکرد، ساخت مسکن برای سکونت واقعی نبود و بخش زیادی از تولید مسکن صرف کسب سود شده است.
۳. تورم عمومی و جهش قیمت مسکن
تورم بالا در سالهای اخیر موجب جهش مداوم قیمت زمین و ساختمان شده و دهکهای پایین را از بازار مسکن خارج کرده است. اقشار پردرآمد با دسترسی به نقدینگی بیشتر، توانستهاند دارایی خود را افزایش دهند.
۴. ضعف نظام مالی و بانکی
وامهای مسکن در ایران اغلب کفایت لازم را ندارند و نرخ بهره و بازپرداخت آنها برای دهکهای پایین غیرقابل تحمل است. نتیجه این است که کسانی که بیشترین نیاز به حمایت دارند، امکان استفاده از وامها را ندارند.
۵. ناکارآمدی طرحهای دولتی
از مسکن مهر تا نهضت ملی مسکن، طرحهای دولتها روی کاغذ جذاب بودند اما با مشکلات مالی، کمبود زمین، ضعف زیرساخت و سوءمدیریت مواجه شدند و نتوانستند به طور مؤثر به اقشار کمدرآمد کمک کنند.
مشکلات اصلی بازار مسکن
-
گرانی و فاصله شدید با درآمد خانوارها: نسبت قیمت مسکن به درآمد در ایران یکی از بالاترینها در دنیاست و خانوادهها برای خانهدار شدن نیازمند صرف بیش از ۳۰ سال پسانداز هستند.
-
رشد اجارهنشینی: افزایش اجارهبها فشار مضاعفی بر دهکهای پایین وارد کرده و رفاه عمومی را کاهش داده است.
-
نبود نظام اجارهداری حرفهای: بازار اجاره مبتنی بر روابط سنتی است و فقدان قوانین حمایتی، مستاجران را در شرایط نابرابر قرار داده است.
-
کمبود مسکن اجتماعی و حمایتی: دولت سهم اندکی در تأمین مسکن اجتماعی دارد که نابرابریها را افزایش میدهد.
-
تمرکز ساختوساز در کلانشهرها: سرمایهگذاری عمدتاً در تهران و چند کلانشهر متمرکز شده و فشار بر بازار مسکن این مناطق را افزایش داده است.
مرور طرحهای دولتها برای رفع بحران مسکن
مسکن مهر (دولت نهم و دهم)
شروع سال ۱۳۸۶ با هدف خانهدار کردن اقشار کمدرآمد، اما مشکلاتی مانند جانمایی نامناسب، کمبود زیرساخت، کیفیت پایین و تأمین مالی ناقص موجب شد بسیاری از واحدها دیر بهرهبرداری شوند یا جذابیت سکونتی نداشته باشند.
مسکن اجتماعی (دولت یازدهم)
طرح هرگز به مرحله اجرایی گسترده نرسید و کمبود منابع مالی و تغییر سیاستها دلیل اصلی ناکامی بود.
اقدام ملی مسکن (دولت دوازدهم)
با هدف تکمیل واحدهای نیمهتمام و ساخت واحدهای جدید آغاز شد، اما مشکلات زمین، تأمین منابع و جهش قیمت مصالح مانع پیشرفت کامل شد.
نهضت ملی مسکن (دولت سیزدهم)
طرح ساخت چهار میلیون واحد مسکونی طی چهار سال بود، اما محدودیت منابع، زمین و ضعف زیرساختها چالش جدی ایجاد کرد.
آینده بازار مسکن
آمارها نشان میدهد شکاف طبقاتی در بازار مسکن ایران طی دو دهه اخیر عمیقتر شده است و امید چندانی به بهبود سریع وجود ندارد. کارشناسان بر این باورند دولت باید:
-
سیاستهای ضدسوداگری در بازار مسکن اجرا کند
-
وامهای کارآمد و متناسب با درآمد دهکهای پایین ارائه دهد
-
مسکن اجتماعی و حمایتی در دستور کار قرار گیرد
-
هدایت فعالانه دولت در ساختوساز برای اقشار کمدرآمد ضروری است
در غیر این صورت، بحران مسکن میتواند به بحرانی اجتماعی بدل شود؛ نشانههای آن افزایش اجارهنشینی، حاشیهنشینی و کاهش امید اجتماعی است./آرمان امروز
هیچ نظر! یکی از اولین.