زمین بمب ساعتی بازار مسکن ایران شد؛ هشدار جدی برای ۱۴۰۵

بررسی تازه معاملات رسمی و فایل های عرضه شده در بازار مسکن شهرهای بزرگ کشور، تصویری نگران کننده از آینده این بازار ترسیم میکند. داده ها نشان میدهد طی ۱۲ ماه گذشته، میانگین قیمت هر متر زمین مسکونی در تهران، کرج، مشهد و شیراز بین ۴۵ تا ۷۰ درصد افزایش یافته، در حالی که رشد قیمت آپارتمان در همین بازه زمانی عموما بین ۳۰ تا ۴۵ درصد بوده است. این فاصله معنادار، هشداری جدی برای آینده بازار مسکن محسوب میشود؛ چرا که زمین، بخش غیرقابل جایگزین و پایه ای قیمت مسکن است.

در واقع، هر جهش در قیمت زمین دیر یا زود به قیمت تمام شده مسکن منتقل میشود. تجربه سال های گذشته نیز نشان داده هر زمان که زمین با شتاب بیشتری رشد کرده، چند ماه بعد بازار آپارتمان و اجاره بها نیز وارد فاز افزایشی شدید شده است. اکنون نشانه های همان الگو بار دیگر در حال تکرار است.

در مناطق حاشیه ای تهران، قیمت زمین خام یا املاک کلنگی در برخی محله ها به متری ۶۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان رسیده است؛ رقمی که در ابتدای سال ۱۴۰۳ کمتر از نصف این مقدار بود. این جهش سنگین نشان میدهد سرمایه های بزرگ و نقدشونده، به جای خرید آپارتمان های آماده، به سمت ذخیره ارزش در زمین حرکت کرده اند. این رفتار معمولا پیش درآمد یک موج جدید افزایش قیمت در بخش ساخت و ساز است.

سرمایه گذاران بزرگ ترجیح میدهند زمین را نگه دارند، چرا که زمین برخلاف واحد مسکونی، هزینه استهلاک ندارد و در اقتصاد تورمی ایران، همواره با کمبود عرضه روبه رو است. همین ویژگی باعث شده زمین به امن ترین دارایی ملکی تبدیل شود.

زمین به طور طبیعی در برابر رکود بازار مسکن مقاوم تر از آپارتمان است. زمانی که معاملات مصرفی کاهش می یابد و قدرت خرید خانوار افت میکند، تقاضا برای خرید آپارتمان کاهش پیدا میکند، اما تقاضای سرمایه ای برای زمین همچنان فعال میماند. فعالان بازار می دانند در شرایطی که عرضه زمین شهری تقریبا صفر است و تقاضا به صورت مداوم افزایش می یابد، قیمت زمین مسیر صعودی خود را ادامه خواهد داد.

این عدم تعادل ساختاری میان عرضه و تقاضا، موتور افزایش قیمت زمین را روشن نگه داشته است. در نتیجه، حتی در دوره هایی که بازار مسکن دچار رکود نسبی میشود، زمین همچنان مسیر افزایشی خود را طی میکند.

طبق برآورد فعالان ساختمانی، سهم زمین در قیمت نهایی یک واحد مسکونی در تهران از حدود ۵۰ درصد در سال ۱۳۹۸ به بیش از ۶۵ درصد در پایان ۱۴۰۴ رسیده است. این آمار به روشنی نشان میدهد که زمین اکنون مهم ترین عامل گرانی مسکن است. حتی اگر هزینه ساخت، دستمزد و مصالح ثابت بماند، افزایش قیمت زمین به تنهایی میتواند قیمت نهایی واحدهای مسکونی را به سطحی برساند که از توان خرید بخش بزرگی از جامعه خارج شود.

زمین چگونه بازار مسکن را گروگان گرفته است؟

دلیل اصلی این انفجار قیمتی را باید در سیاست های شهری و زمین جست وجو کرد. محدودیت شدید در تغییر کاربری اراضی، تراکم فروشی ناپایدار و قفل شدن زمین های دولتی در داخل شهرها، باعث شده عرضه زمین به شکل مصنوعی محدود شود. نتیجه این سیاست ها، شکل گیری بازاری شبه انحصاری است که در آن هر قطعه زمین شهری به یک دارایی استراتژیک و کمیاب تبدیل شده است.

در حالی که در بسیاری از کشورها، دولت ها با آزادسازی زمین، توسعه افقی شهرها و ایجاد شهرهای جدید، تلاش میکنند قیمت مسکن را کنترل کنند، در ایران شهرها در مرزهای بسته خود متراکم شده اند. این سیاست باعث شده حتی زمین های کوچک در مناطق فرسوده یا نیمه توسعه یافته نیز به دارایی های میلیاردی تبدیل شوند.

از سوی دیگر، مالیات بر زمین بایر و زمین های احتکار شده عملا اجرا نمیشود. برآوردهای غیررسمی نشان میدهد بیش از ۲۰۰ هزار هکتار زمین شهری در کشور بلااستفاده یا قفل شده در اختیار نهادها و سرمایه گذاران بزرگ است. این حجم از زمین میتوانست عرضه مسکن را چند برابر کند، اما عملا به ابزاری برای حفظ و افزایش قیمت تبدیل شده است.

همین احتکار پنهان، بازار مسکن را به یک بمب ساعتی تبدیل کرده است. هر بار که نقدینگی به سمت بازار مسکن حرکت میکند، اولین واکنش قیمتی در بازار زمین رخ میدهد و سپس این موج، با تاخیر چند ماهه به بازار آپارتمان و اجاره منتقل میشود.

چرا انفجار قیمت زمین یعنی انفجار اجاره بها؟

افزایش قیمت زمین به صورت مستقیم بر اجاره بها اثر میگذارد. زمانی که هزینه تملک زمین بالا میرود، سازنده ناچار است قیمت نهایی واحدهای مسکونی را افزایش دهد. این افزایش قیمت، در نهایت به بازار اجاره منتقل میشود و مستاجران بیشترین فشار را تحمل میکنند.

به همین دلیل، در مناطقی که قیمت زمین سریع تر رشد کرده، اجاره بها نیز افزایش های ۴۰ تا ۶۰ درصدی را تجربه کرده است. در عمل، زمین به عامل اصلی حذف طبقه متوسط از بازار مالکیت تبدیل شده است. حتی پروژه های کوچک متراژ نیز به دلیل قیمت بالای زمین، به ارقامی میرسند که تنها دهک های بالای درآمدی یا سرمایه گذاران توان خرید آنها را دارند.

اگر این روند در سال ۱۴۰۵ ادامه پیدا کند، پیش بینی فعالان بازار این است که قیمت زمین در کلانشهرها میتواند سالانه بیش از ۵۰ درصد رشد کند. چنین رشدی عملا هرگونه سیاست حمایتی دولت در حوزه وام مسکن یا ساخت واحدهای حمایتی را بی اثر میکند.

به زبان ساده، بدون اصلاح سیاست زمین، هیچ برنامه ای برای مهار بازار مسکن به نتیجه نخواهد رسید. ساخت مسکن بدون کنترل بازار زمین، شبیه ساختن خانه روی شن های روان است؛ با هر موج تورمی فرو میریزد. اکنون زمین به بمب ساعتی بازار مسکن ایران تبدیل شده است؛ بمبی که اگر مهار نشود، نه تنها قیمت خانه، بلکه ساختار اجتماعی و سکونتی شهرهای ایران را در سال های آینده دگرگون خواهد کرد.

جمع بندی کوتاه

افزایش شتابان قیمت زمین نسبت به آپارتمان، هشداری جدی برای آینده بازار مسکن است. زمین اکنون عامل اصلی گرانی مسکن و اجاره بها شده و بدون اصلاح سیاست های زمین، هیچ راهکاری برای کنترل بازار کارساز نخواهد بود.

منبع: گسترش نیوز