معاملات ممنوعه در بازار مسکن / پشت‌پرده خرید آپارتمان‌های بی‌سند چیست؟

 ملک گران‌ترین دارایی اغلب شهروندان است، بخش عمده‌ای از دعاوی در مراجع قضایی به مشکلات ایجادشده درخصوص املاک بازمی‌گردد، هدف از قانون الزام افزایش شفافیت در معاملات املاک به میزانی است که ابهامات به صفر رسیده و امکان اختلاف و دعوا از میان برود؛ اما در شرایط کنونی در بخش املاک رسمی، 3 نوع سند مالکیت وجود دارد، این موضوع شهروندان را سردرگم کرده و امکان سوءاستفاده و کلاهبرداری آگاهانه و غیرآگاهانه را افزایش می‌دهد، این سردرگمی به چه نحوی قابل حل است؟ همچنین در ماده یک قانون الزام آمده است که در دادگاه‌ها به دعاوی که منشأ آن سند عادی باشد رسیدگی نمی‌شود، اما در مفاد بعدی ذکر شده برای املاکی که سند عادی ندارد، می‌توان مبایعه‌نامه نوشت. به‌نظر می‌رسد که قانون در هدف الزام به داشتن سند رسمی چندان پایبند نیست، علت چیست؟

مالکان اسناد دفترچه‌ای طبق قانون جامع حدنگار مصوب بهمن 1393، 5 سال فرصت داشتند تا اسناد مالکیت را به سند تک برگ تبدیل کنند. بنابراین تمامی مالکان سند دفترچه‌ای ملزم به تعویض سند شده‌اند و مطابق تبصره11 ماده قانون جامع حدنگار، خدمات ثبتی به اسناد مالکیت دفترچه‌ای ارائه نمی‌شود و پاسخ استعلام داده نمی‌شود. عملا به لحاظ قانونی در حال حاضر دو نوع سند وجود دارد، سند تک‌برگ سبز و سند تک برگ زرد. تبدیل سندهای دفترچه‌ای به تک برگ با سرعت بالایی در حال انجام است، در سال1404 میزان تبدیل سند دفترچه‌ای به سند تک برگ 303درصد نسبت به سال1403 رشد داشت. این دو سند از حیث معامله تفاوتی ندارند و تنها تفاوت این دو نوع سند در زمان شمول قانون الزام است، اسناد مالکیت سبز رنگ از زمان صدور مشمول اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات هستند؛ اما اسناد مالکیت زرد رنگ یک سال پس از آغاز به کار رسمی سامانه ثبت ادعا مشمول قانون الزام می‌شوند. سامانه ادعا از دوازدهم آذر سال1404 به شکل آزمایشی راه‌اندازی شده، به زودی سامانه نهایی رونمایی می‌شود و پس از یک سال تفاوتی در نوع معامله میان اسناد مالکیت سبز و زرد وجود ندارد. در حال حاضر بیش از 9‌میلیون و 300 هزار سند تک برگ سبز رنگ در کشور صادر شده است که این اسناد مالکیت مشمول قانون الزام هستند.

اگر فردی به دنبال خرید ملکی باشد باید در ابتدا بداند که ملک سند مالکیت دارد یا خیر. اگر سند مالکیت دارد، کدام نوع از سند را دارد. اگر سند دفترچه‌ای بود، حتما از فروشنده بخواهند که سند تعویض شود و پس از تعویض سند معامله انجام شود. در سند زرد رنگ فعلا امکان تنظیم قرارداد عادی وجود دارد، هرچند به افراد توصیه می‌کنیم که درخصوص این اسناد نیز از تنظیم مبایعه‌نامه خودداری کرده و معامله را در دفاتر اسناد رسمی ثبت کنند. برای اسناد تک برگ زرد فعلا امکان نوشتن قرارداد یکسان و پیش‌نویس قرارداد وجود ندارد. برای سند سبز حتما باید معامله در سامانه و از طریق تنظیم پیش‌نویس قرارداد و قرارداد یکسان ثبت و سپس به دفتر اسناد رسمی مراجعه شود یا مستقیما برای انجام معامله به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرد تا معامله رسمیت یابد، در سندهای سبز اگر طرفین معامله نسبت به انعقاد مبایعه‌نامه اقدام کنند، به هیچ وجه دعاوی مربوطه از منظر محاکم قضایی پذیرفته نیست. سازمان ثبت اسناد و املاک به استعلامات به شکل برخط پاسخ می‌دهد و در حال حاضر به مشاوران املاک نیز برای تنظیم پیش‌نویس قرارداد و قراردادهای یکسان برای انجام استعلام ثبتی دسترسی داده شده است.

در سامانه خودنویس امکان ثبت قراردادهای عادی هم وجود دارد، اما در سکوی کاتب امکان درج قرارداد عادی وجود ندارد و صرفا امکان انعقاد پیش‌نویس قرارداد و قرارداد‌های یکسان برای معاملات املاک دارای سند مالکیت سبز رنگ برقرار است. اگر ملکی دارای سند مالکیت سبزرنگ باشد در سامانه خودنویس هم فقط می‌توان برای این املاک پیش‌نویس قرارداد و قرارداد یکسان تنظیم کرد و اگر برای این املاک در سامانه خودنویس مبایعه نامه درج شود، معامله برخلاف قانون الزام انجام شده و دعاوی مطرح‌شده بر اساس این مبایعه‌نامه‌ها فاقد اعتبار است. به سامانه خودنویس نیز امکان انعقاد پیش‌نویس قرارداد و قرارداد یکسان برای سندهای سبز از سوی سازمان ثبت داده شده است.

اگر ملکی دارای سند سبز است، به 3روش امکان انعقاد قرارداد وجود دارد، اگر برای خرید یا فروش ملک به بنگاه مراجعه داشتید، مشاور املاک به دو طریق امکان درج و ثبت معامله شما را دارد. یکی از راه‌ها تنظیم پیش‌نویس قرارداد است که این پیش‌نویس حاوی مذاکرات، مشخصات ملک و مشخصات طرفین معامله است. این پیش‌نویس قرارداد فاقد آثار حقوقی قرارداد است و در سامانه ثبت می‌شود و کد رهگیری صادر می‌شود که این کد رهگیری با کد رهگیری مبایعه‌نامه متفاوت است. در این مرحله هیچ پول و سندی نباید میان طرفین رد و بدل شود. از زمان درج پیش‌نویس در سامانه طرفین 5روز تقویمی مهلت دارند تا به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند، درصورت عدم مراجعه به شکل اتوماتیک پیش‌نویس قرارداد از روی سامانه حذف می‌شود. اگر یکی از طرفین پیش از 5روز به مشاور املاک مراجعه کند و اعلام پشیمانی از معامله داشته باشد، مشاور املاک می‌تواند پیش‌نویس را از روی سامانه حذف کند. تا پیش از مراجعه طرفین به دفتر اسناد رسمی و ثبت قرارداد در مهلت 5روزه، این پیش‌نویس فاقد آثار حقوقی است. وجه و سند معامله نیز باید در دفاتر اسناد رسمی میان طرفین ردوبدل شود.

شیوه بعدی ثبت معامله در اسناد سبز شامل ثبت قرارداد یکسان توسط مشاور املاک می‌شود، قراردادهای متحد شکل و نمونه‌ای وجود دارد که تنظیم شده و در سامانه موجود هستند، امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی در آنها وجود ندارد؛ اما این قراردادها به تایید معاونت حقوقی و امور مجلس قوه قضائیه رسیده و دارای آثار حقوقی قرارداد است. مشاور املاک می‌تواند یکی از قراردادهای ذکرشده را در سامانه تکمیل کند. اگر قرارداد یکسان تنظیم شود، امکان ردو بدل شدن ثمن معامله وجود دارد. در اینجا باید یک نکته را تذکر دهم، در آیین‌نامه برای قراردادهای یکسان یک حساب واسط یا امانی پیش‌بینی شده است که وجه قرارداد باید به حساب واسط واریز شود، به محض پذیرفته شدن معامله توسط فروشنده، امکان برداشت وجه از حساب امانی وجود دارد.

در عین حال هر معامله به استعلاماتی نیاز دارد، بخشی از استعلام‌ها در سامانه انجام می‌شود، اما بخشی که به شکل برخط در سامانه انجام نشده است باید توسط سردفتردار انجام شود. در ادامه اگر معامله مشکلی نداشت، سردفتر معامله را تایید کرده و رفع محدودیت می‌شود. نحوه سوم معامله مربوط به کسانی می‌شود که طرفین معامله با کمک یا بدون کمک مشاورین املاک یکدیگر را یافته‌اند؛ اما به هرعلتی برای تنظیم قرارداد از همان ابتدا به دفتر اسناد رسمی مراجعه می‌کنند و معامله را ثبت می‌کنند و دفاتر بر اساس نوع معامله و قصد طرفین می‌توانند از ظرفیت ماده قانون الزام استفاده کرده و نسبت به تنظیم اسناد قولنامه رسمی و تعهد به بیع اقدام کنند.

 ملکی وجود دارد که طی سال‌های گذشته به شکل متمادی معامله شده و این معاملات با قولنامه عادی بوده و از آنجا که ملک به دفعات معامله شده، طرفین معامله نمی‌دانند که اصل ملک سند دارد یا خیر و حتی این امکان وجود دارد که اصل زمین مربوط به دولت، منابع طبیعی یا… باشد، قانون الزام قرار بود به چالش‌های موجود در این بخش پاسخ دهد، این پاسخ به کجا رسید؟

در حال حاضر سامانه رسمی ثبت ادعا در حال تکمیل است. (پس از این گفت‌وگو، سامانه ثبت ادعا به دستور رئیس قوه قضائیه از تاریخ 1405.3.1 راه‌اندازی رسمی شده است) قبل از راه‌اندازی رسمی سامانه ثبت ادعا، ظرفیت قانون تعیین تکلیف ثبتی اراضی و زمین‌های فاقد زمین رسمی را داریم که سال1390 به تصویب رسیده و به موجب آن هر ملکی که فاقد سند مالکیت است، در راستای این قانون می‌تواند درخواست سند مالکیت داشته باشد. این قانون یک نکته دارد که طبق آن اراضی غیر کشاورزی مشمول این قانون نمی‌شوند. این در حالی است که تعداد زیادی زمین در کشور وجود دارد که فاقد بنا هستند، کشاورزی نیز نبوده و مشمول این قانون نیستند.

اخبار مرتبط ببینید

هشدار و اطلاعیه مهم برای دارندگان قولنامه‌های عادی

بعد از راه‌اندازی رسمی سامانه ثبت ادعا که البته از دوازدهم آذر سال گذشته به شکل آزمایشی راه‌اندازی شده و در این زمان نیز بیش از 7هزار ادعا در این سامانه به ثبت رسیده، مردم دو سال فرصت دارند که اگر ملکی بدون سند رسمی مالکیت دارند، ادعای مالکیت خود را در سامانه مذکور ثبت کنند. سامانه مذکور مکان‌محور است، باید نقشه UTMملک در سامانه بارگذاری شود تا مشخص شود نسبت به ملک ادعای دیگری وجود دارد یا خیر؟