مسکن رکورد زد؛ قیمت هر متر ۱۰۸ میلیون تومان شد

به گزارش خبرمحور به نقل از فرارو، بازار مسکن تهران در آذر 1404 با وضعیت متفاوتی نسبت به ماه های قبل مواجه شد. طی 21 روز ابتدایی این ماه، شاخص میانگین قیمت آپارتمان در پایتخت 108.5 میلیون تومان در هر مترمربع ثبت شد که نسبت به میانگین قیمت آبان 107.8 میلیون تومان افزایش کمتر از یک درصد را نشان می دهد. با وجود ثبات نسبی قیمت، معاملات مسکن به شکل محسوسی افزایش پیدا کرده و تحرکات تازه ای در بازار ایجاد شده است.

افزایش معاملات در قالب «تبدیلی» و قطاری

تحقیقات میدانی و گزارش واسطه های ملکی نشان می دهد بخش عمده معاملات اخیر در قالب معاملات تبدیلی یا قطاری انجام شده است. در این نوع خرید و فروش، فروشنده آپارتمان خود را با شرط قطعی شدن خرید واحد جایگزین عرضه می کند و خریدار نیز معامله را منوط به فروش ملک فعلی خود می کند. این سازوکار باعث شده جریان معاملات مصرفی در بازار بیشتر شود و سهم سرمایه گذاران و خانه اولی ها محدود باقی بماند.

به گفته کارشناسان اقتصادی، دلیل شکل گیری معاملات به شرط خرید، ریسک بالا در شرایط تورمی و ناپایداری قیمت دارایی های موازی مسکن مانند ارز و سکه است. این نوع معاملات با وجود ایجاد تحرک، شکننده بوده و در صورت منصرف شدن یکی از حلقه ها، کل زنجیره متوقف می شود.

تمرکز تقاضا بر آپارتمان های کم متراژ و ارزان

بررسی بازار نشان می دهد تقاضا عمدتا به آپارتمان های کم متراژ، با قیمت تا 4 میلیارد تومان و در مناطق جنوبی تهران متمرکز شده است. این بخش از بازار به دلیل در دسترس بودن برای خانوارهای مصرفی و محدودیت قدرت خرید خانوارها، بیشترین حجم معاملات را به خود اختصاص داده است. همچنین آپارتمان های با قیمت تا 6 میلیارد تومان نیز در محدوده متوسط تقاضا قرار دارند.

سهم نوسازها از معاملات نیز بسیار پایین بوده و عامل ثبات نسبی قیمت در بازار مسکن، حذف اثر نوسازها محسوب می شود. به این ترتیب بازار بیشتر به سمت معاملات آپارتمان های قدیمی و تبدیلی حرکت کرده است.

شاخص قیمت و روند بازار مسکن

شاخص روزانه مسکن نشان می دهد میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان ها در 22 منطقه تهران 108.5 میلیون تومان در هر مترمربع بوده است. این رقم در مقایسه با متوسط قیمت یک ماهه آبان که 107.8 میلیون تومان بود، تغییر چندانی نداشته و افزایش زیر یک درصد را نشان می دهد. با وجود این ثبات قیمتی، حجم معاملات و تحرکات خرید به وضوح افزایش یافته است.

بخش عمده تحرک بازار، مربوط به آپارتمان هایی با متراژ پایین و سن بنای بالا است و تقاضا عمدتا مصرفی بوده و کمتر جنبه سرمایه گذاری داشته است. این موضوع نشان می دهد بازار مسکن در آذرماه بیشتر تابع نیاز واقعی خانوارها بوده و سرمایه گذاران تمایل خود به بازارهای موازی مانند ارز، طلا و رمز ارز را حفظ کرده اند.

تمرکز معاملات در مناطق جنوبی تهران

تحلیل داده های معاملاتی 21 روز نخست آذر حاکی است بیشترین معاملات در مناطق جنوبی شهر متمرکز بوده و عمدتا شامل آپارتمان های کم متراژ با قیمت مناسب است. این مناطق به دلیل قدرت خرید بالاتر خانوارها و هزینه پایین تر، بخش مهمی از بازار مصرفی مسکن را تشکیل می دهند.

همچنین معاملات در بازه قیمت زیر 4 میلیارد تومان بیشترین سهم را داشته و بازار مسکن در این محدوده قیمتی فعال ترین است. معاملات در بازه 4 تا 6 میلیارد تومان نیز به صورت محدودتر اما با ثبات انجام شده است.

جمع بندی کوتاه

بازار مسکن تهران در آذر 1404 با ثبات نسبی قیمت اما افزایش محسوس معاملات همراه بوده است. بیشترین تحرکات معاملاتی مربوط به آپارتمان های کم متراژ و ارزان در مناطق جنوبی است و بخش عمده خریدها از نوع تبدیلی یا قطاری بوده، در حالی که سرمایه گذاران و نوسازها سهم کمی از بازار دارند.