خریداران ویلا دست به ماشه شدند / آینده بازار شمال چه خواهد شد؟
بازار ویلاهای شمال پس از دو موج افزایش قیمت، وارد مرحلهای از ثبات نسبی شده است. هرچند سرعت رشد قیمتها در ماههای اخیر کاهش یافته، اما فعالان بازار معتقدند هزینههای ساخت، نوسانات اقتصادی و تحولات سیاسی همچنان مهمترین عوامل تعیینکننده مسیر آینده قیمت ویلا در استانهای شمالی خواهند بود.
پیشبینی قیمت ویلا در شمال
سرعت رشد قیمت ویلا در شهرهای شمالی کشور در 3ماه اخیر پس از آتشبس جنگ 40 روزه کاهش محسوسی را تجربه کرد؛ بهنحویکه برخی فعالان بازار ملک در شهرهای شمالی از کشیده شدن ترمز رشد قیمت در این بازار در دوره آتشبس و مذاکره خبر میدهند؛ اما با توجه به جهش هزینه مصالح ساختمانی طی یکسال اخیر و بهخصوص پس از جنگ اسفند، احتمال عقبگرد قیمتی در این بازار به شدت محدود شده است. بازار «ویلا» در شهرهای شمال طی سال1404 دومرتبه با جهش قیمت مواجه شد. این در حالی بود که این بازار در سالهای 1402 و 1403 با کاهش محسوس تقاضا و حتی عقبگرد قیمتی مواجه شده بود؛ اما حمله رژیم صهیونیستی به کشور در ساعات ابتدایی روز 23 خرداد 1403 و جنگ 12 روزه باعث شد تا ویلا در شهرهای شمالی به سبب امنیت بالاتر سکونت در این منطقه مجدد رونق بگیرد و این افزایش تعداد خریداران، اولین جهش قیمتی در بازار املاک شمالی در سال گذشته را رقم زد.
در زمستان سال گذشته شوک دوم قیمتی به بازار ویلا در شهرهای شمالی کشور وارد شد؛ جهش قیمت مسکن در تهران که از آذر و دی ماه و با حمایت جهش نرخ طلا و ارز آغاز شد و در ادامه افزایش گمانهزنی از بروز جنگی دیگر در کشور باعث شد تا بازار ویلا در شهرهای شمالی مجدد رونق بگیرد؛ بهنحویکه در ماههای پایانی سال مجدد قیمت ویلا در شهرهای شمالی گران شد. بررسیهای میدانی «دنیایاقتصاد» از افزایش 70درصدی قیمت ویلا در شهرهای شمالی طی سال1404 حکایت داشت. در ادامه درحالیکه جنگ اسفند به توقف نسبی در معاملات ملک در تهران طی اسفند پارسال و فروردینماه امسال انجامید، بازار ویلا در شهرهای شمالی در این دوره با رونق مواجه بود؛ بهنحویکه بررسیها از رشد قیمتی 30درصدی در این بازار حکایت دارد.
بررسیهای میدانی از آن حکایت دارد که عمده خریداران ویلا در شهرهای شمالی به دنبال واحدهای متوسط با قیمتی در محدوده 8 تا 15میلیارد تومان هستند. در این شرایط جهش قیمت مصالح محرک رشد قیمت ویلا است؛ اما عدم پذیرش قیمت بیشتر از سوی متقاضیان باعث شده تا رشد قیمت زمین در شمال متوقف شود. در عین حال جنگ باعث شده تا متقاضی خرید ویلا بیش از زمین شود؛ چراکه افراد به دنبال خرید ویلا هستند تا علاوه بر کارکرد سرمایهگذاری بتوانند در صورت لزوم و بحران در آن ساکن شوند.
دماسنج «ویلاهای شمال» حامل چه پیامی از «انتظارات» و «تقاضای سرمایهگذاری ملکی» است؟
| ردیف | شرح وضعیت و تحلیل بازار ویلا در شمال |
| ۱ | سرعت رشد قیمت ویلا در شهرها و روستاهای توریستی «شمال»، استان مازندران، تا یکششم اسفند پارسال و فروردین امسال کاهش پیدا کرد. |
| ۲ | از شروع جنگ ۴۰ روزه در ۹ اسفند سال گذشته تا اوایل خرداد امسال، طبق سنجش «قیمت پیشنهادی»، فروشندههای ویلا و اظهار دلالان ملک در «شمال»، این املاک ۳۰ تا ۴۰ درصد جهش کرد. |
| ۳ | طی یک ماه و نیم اخیر، میزان رشد قیمت «ویلا» در برخی شهرهای توریستی مقصد اصلی، ۵ درصد و در سایر شهرها و روستاهای «شمال» نیز تا ۲۰ درصد نسبت به بهار امسال افزایش یافته است. |
| ۴ | در حال حاضر متوسط قیمت یک ویلای متعارف، نه کوچک و نه بزرگ، دارای زمین حدود ۳۰۰ مترمربعی در یک جای توریستی مازندران با مساحت حدود ۱۶۰ مترمربع و «کلیدنخورده» رقمی معادل «۲۰ میلیارد تومان» برآورد میشود. |
| ۵ |
* شاخص «نسبت قیمت آپارتمان نوساز متعارف در منطقه متوسط رو به بالای تهران به ویلای متعارف در شمال» در حال حاضر عدد ۲ است؛ ** این عدد در سطح نسبتاً نرمال خود قرار دارد؛ سال ۱۴۰۰ که «کرونا» و «جاماندگی املاک شمال از جهش قیمت تهران» باعث هجوم خریداران ویلا به این بازار شد، این نسبت به عدد یک کاهش یافت؛ *** در سالهای ۹۷ تا ۹۹ که جهش مسکن در تهران رقم خورد، این نسبت به عدد ۳ و بالاتر هم رسید. |
| ۶ |
* محرک اول «رشد تقاضا» و «رشد قیمت» بازار ویلا در زمستان سال گذشته و بهار امسال، «جنگ» بود؛ ** محرک دوم، «رشد قیمت ساخت» و محرک سوم، رشد «قیمت زمین» بوده است. |
| ۷ | در حال حاضر رشد قیمت زمین در «شمال» به خاطر شکنندگی قدرت خرید ویلاسازها تحت تاثیر افزایش قیمت مصالح ساختمانی، متوقف شده است. |
| ۸ | اولویت خریداران ملک در «شمال» طی این ماهها «ویلا» بوده است. |
| ۹ | ویلادارها در این مدت، گزینه خرید «زمین» را دنبال کردند. |
| ۱۰ | متوسط قیمت ویلا در عمده شهرهای استان مازندران حدود ۱۷ میلیارد تومان برآورد میشود. |
| ۱۱ |
چشمانداز بازار «ویلا» در ۴ حالت قابل پیشبینی است: ۱. اگر اتفاق خاصی مثل «شروع دوباره جنگ» یا اتفاقی مثل «کرونای سال ۹۹» که باعث مهاجرت طولانیمدت مردم از شهرهای بزرگ به «شمال» شد، در ماههای آتی رخ دهد، «احتمال جهش قیمت ملک در شمال» شبیه شوک اول در زمستان سال گذشته و شوک دوم در بهار امسال وجود دارد که در این صورت نسبت تهران به شمال از ۲ به سمت یک کاهش مییابد؛ ۲. شرایط فعلی بازار ساخت ویلا احتمال «ثبات قیمت ملک در شمال» را پایین نشان میدهد؛ ۳. شرایط «هم جنگ، هم صلح» اگر رخ دهد، این احتمال وجود دارد که نسبت تهران به شمال از ۲ بیشتر شود؛ ۴. طی ماههای تابستان احتمال تداوم «تحرک نسبی» خریداران ویلا وجود دارد. |
| ۱۲ | دو سمت فروشنده و خریدار «ویلا» در شمال، وضعیتی شبیه به «دست روی ماشه» در بازار دارند؛ حالتی که چون دو طرف به آینده شرایط فعلی، تفاهم برای دستیابی به توافق، خیلی خوشبین نیستند در حال «رصد» قیمتها هستند تا در صورت لزوم نسبت به معامله اقدام کنند. |
پیام نسبت قیمت ویلا در شمال به پایتخت
نسبت قیمت ویلا در شهرهای شمالی به خانه در شهر تهران میتواند معیاری برای سنجش وضعیت بازار مسکن دوم بهشمار میرود. در سال1400 قیمت ویلا در شهرهای شمالی جهش داشت، در این دوره با قیمت فروش یک آپارتمان نوساز متوسط متراژ در یکی از محلات متوسط روبه بالا در تهران امکان خرید ویلایی نوساز در یکی از شهرهای مسافرپذیر استان مازندران وجود داشت و بنابراین نسبت قیمت آپارتمان متوسط در تهران به ویلای متوسط در شمال یک به یک بود. در سالهای قبلتر این نسبت 3 به یک نیز بود؛ به این مفهوم که با فروش یک آپارتمان در پایتخت امکان خرید 3 ویلا در شهرهای شمالی وجود داشت. طی سال 1400 چند عامل دست به دست دادند تا با جهش قیمت ویلا در شهرهای شمالی این نسبت تغییر کند. اولین عامل شیوع کرونا بود، این بیماری و تمایل به قرنطینه و همزمان دورکاری بخشی از مشاغل تمایل به سکونت در شهرهای شمالی را افزایش داد.
اخبار مرتبط ببینید
اگر صاحبخانه بیش از ۲۵ درصد اجاره را افزایش داد، چگونه شکایت کنیم؟
خرید و فروش خانه بدون بنگاه / قیمت واقعی مسکن مشخص میشود؟
پیشبینی قیمت مسکن در سه سناریو / توافق، بلاتکلیفی یا تشدید تنش؟
آینده در 4 سناریو
در شرایط کنونی قیمت ویلا در شهرهای شمالی نسبت به قیمت آپارتمان در پایتخت در وضعیت نرمال قرار دارد، در عین حال ترمز رشد قیمت و معاملات هیجانی در بازار ویلاهای شمال کشیده شده است. اما بررسیها نشان از آن دارد که متقاضیان خرید و فروش ویلا در شمال به شکل مستمری درحال سنجش وضعیت هستند؛ وضعیتی که میتوان از آن با عنوان «دست به ماشه» بودن یاد کرد. این متقاضیان خرید و فروش ویلا در شمال وضعیت اتفاقات سیاسی و چگونگی پیشبرد تفاهم را به شکل مستمری پایش میکنند تا از آخرین قیمتها مطلع باشند و برای معاملات تصمیم درستی اخذ کنند.
سناریوی اول در بازار ویلاهای شمال مربوط به احتمال «از میان رفتن تفاهم و آغاز دوباره جنگ» است؛ در چنین شرایطی احتمالا در کوتاهمدت قیمت ویلا در شمال افزایش محسوسی بیابد و نسبت قیمت آپارتمان در تهران به ویلا در شمال به عدد یک نزدیک شود.
سناریوی سوم مربوط به زمانی است که شرایط «هم جنگ، هم صلح» رخ دهد، در چنین شرایطی احتمال رشد بیشتر قیمت آپارتمان در تهران نسبت به شمال وجود دارد و در چنین وضعیتی نسبت قیمت در تهران به شمال از 2 بیشتر میشود.
در سناریوی چهارم نیز احتمال تحرک نسبی خرید در بازار ویلاهای شمال وجود دارد.
قیمت پیشنهادی فروش ویلا در شهرهای شاخص «شمال» – استان مازندران
| استان | شهر | متراژ زمین (متر مربع) | متراژ بنا (متر مربع) | سن بنا (سال) | قیمت کل (میلیارد تومان) |
| مازندران | نوشهر – جاده علیآباد عسگرخان | ۳۶۰ | ۲۵۰ | ۱ | ۲۱ |
| مازندران | نوشهر – جاده علیآباد عسگرخان | ۶۵۰ | ۱۲۵ | ۱۳ | ۳۵ |
| مازندران | نوشهر – جاده ساحلی | ۴۵۰ | ۲۲۰ | ۷ | ۲۵ |
| مازندران | نوشهر – جاده ساحلی | ۳۰۰ | ۱۶۰ | ۱۴ | ۲۰ |
| مازندران | نوشهر – سنگسرا | ۲۲۰ | ۱۶۰ | ۱ | ۱۴ |
| مازندران | نوشهر – سنگسرا | ۴۰۰ | ۳۵۰ | ۱ | ۲۷٫۵ |
| مازندران | نوشهر – دیزکلا | ۳۵۰ | ۳۰۰ | ۱ | ۶ |
| مازندران | نور – زکیآباد | ۲۰۰ | ۱۱۰ | ۰ | ۸٫۵ |
| مازندران | نور – جاده چمستان | ۴۰۰ | ۳۰۰ | ۱ | ۷٫۵ |
| مازندران | نور – عباسا | ۲۹۰ | ۳۳۰ | ۲ | ۵ |
| مازندران | نور – شهرکلا | ۳۵۰ | ۳۵۰ | ۱ | ۱۱ |
| مازندران | نور – شهرکلا | ۸۰۰ | ۲۵۰ | ۲ | ۱۹ |
| مازندران | نور – انارجار | ۴۰۰ | ۳۰۰ | ۱ | ۲۰ |
| مازندران | چمستان – جاده آمل | ۱۵۰ | ۸۰ | ۱ | ۵ |
| مازندران | چمستان – خطیبکلا | ۲۰۰ | ۱۸۰ | ۱ | ۵ |
| مازندران | چمستان – خطیبکلا | ۲۷۰ | ۳۴۰ | ۲ | ۷ |
| مازندران | چمستان – جاده نعمتآباد | ۶۰۰ | ۲۰۰ | ۴ | ۱۰ |
| مازندران | چمستان – لسفیجان | ۱۶۰ | ۹۰ | ۰ | ۶ |
| مازندران | چمستان – امیرآباد | ۵۰۰ | ۶۰۰ | ۰ | ۱۰ |
| مازندران | چمستان – سنگتاب | ۲۴۰ | ۱۵۰ | ۲ | ۵ |
| مازندران | کلاردشت – کردیچال | ۳۱۷ | ۳۰۰ | ۰ | ۲۴ |
| مازندران | کلاردشت | ۸۰۰ | ۳۳۰ | ۱۵ | ۳۵ |
| مازندران | کلاردشت – لاهو | ۳۱۰ | ۲۶۰ | ۱ | ۲۲ |
| مازندران | کلاردشت | ۳۰۰ | ۲۴۰ | ۵ | ۲۰ |
| مازندران | کلاردشت – سادات محله | ۵۶۰ | ۲۷۰ | ۱ | ۲۳٫۵ |
| مازندران | آمل – سائیج محله | ۲۶۰ | ۲۰۰ | ۲ | ۹٫۸ |
| مازندران | آمل – سائیج محله | ۲۵۰ | ۲۲۰ | ۱ | ۱۰ |
| مازندران | آمل – شاه محله | ۶۰۰ | ۱۰۰ | ۱ | ۱۴ |
| مازندران | آمل – جاده محمودآباد | ۱۴۰ | ۸۵ | ۰ | ۸٫۵ |
| مازندران | آمل – جاده سوادکوه | ۱۷۰ | ۱۴۰ | ۲ | ۵٫۵ |
| مازندران | بابل – آغوزبن | ۳۰۰ | ۲۰۰ | ۱۶ | ۱۸ |
| مازندران | بابل – کمربندی | ۱۵۱ | ۱۳ | ۱۳ | ۱۲ |
| مازندران | بابل – شمشیرمحله | ۲۰۰ | ۶۰ | ۲ | ۴٫۳ |
| مازندران | بابل – بابلکنار | ۵۰۰ | ۱۲۰ | ۱۰ | ۱۰ |
| مازندران | بابل – قائم شهر | ۴۴۰ | ۶۰ | ۱ | ۵٫۵ |
| مازندران | بابل – بابلکنار | ۲۵۰ | ۱۵۰ | ۲ | ۱۶ |
| مازندران | رامسر – جاده ساحلی | ۳۰۶ | ۴۰۲ | ۲ | ۴۵ |
| مازندران | رامسر – جاده سفید تمشک | ۲۲۰ | ۳۰۰ | ۰ | ۳۲ |
| مازندران | رامسر – جاده سفید تمشک | ۲۵۰ | ۲۲۰ | ۴ | ۴۰ |
| مازندران | رامسر – جاده جواهرده | ۳۶۵ | ۱۵۰ | ۱۵ | ۲۵ |
| مازندران | رامسر – جاده مادک | ۳۰۰ | ۴۰۰ | ۰ | ۱۳٫۵ |
| مازندران | رامسر – جاده مادک | ۴۰۰ | ۳۰۰ | ۱ | ۹٫۵ |
| مازندران | رامسر – جاده اربکه | ۶۳۰ | ۴۵۰ | ۱۰ | ۷۰ |
هیچ نظر! یکی از اولین.